通化市人民政府令【2012】13號


《通化市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》已經2012年2月6日市政府2012年第1次常務會議通過，現予公布，自公布之日起施行。

　市長田玉林

二O一二年三月十四日





通化市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法

第一章　總　則

第一條　為了規范我市國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》等相關法律法規規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條　為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人(以下簡稱被征收人)給予公平補償。
第三條　我市市區范圍內國有土地上的房屋征收與補償，適用本辦法。
第四條　房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。
第五條　市政府負責市區范圍內的房屋征收與補償工作，并對縣(市、區)政府房屋征收與補償工作進行監督、指導。
市政府可根據建設項目和擬征收地塊的具體情況，確定由本級政府或擬征收地塊所在區政府負責征收。市政府負責征收的，征收補償方案由市政府組織有關部門進行論證并予以公布，征求公眾意見。區政府負責征收的，征收補償方案經市房屋征收辦公室同意后，由區政府組織有關部門進行論證并予以公布，征求公眾意見。
市房屋征收辦公室是市政府確定的房屋征收部門，負責組織實施本市市區范圍內房屋征收與補償工作。
市房屋征收辦公室主要工作職責：
(一)委托房屋征收實施單位承擔房屋征收與補償的具體工作，并對委托實施的房屋征收與補償行為監督；
(二)擬定征收補償方案，并報市政府；
(三)組織對征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況進行調查登記，并公布調查結果；
(四)書面通知有關部門暫停辦理房屋征收范圍內的新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等相關手續；
(五)與被征收人簽訂補償協議；
(六)與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議或者被征收房屋所有權人不確定的，報請市政府作出補償決定；
(七)依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。
規劃、國土資源、發改、財政、審計、監察、公用(住房保障)、公安、城管等部門及街道辦事處、鄉(鎮)政府按照規定的職責分工，互相配合，共同做好房屋征收與補償工作。
第六條　房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的，不得以承包方式承接房屋征收任務。
房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監督，并對其行為后果承擔法律責任。
第七條　從事房屋征收與補償的工作人員應當經過有關法律、法規和相關知識的培訓，培訓合格后方可持證上崗。

第二章　征收決定

第八條　為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、區政府作出房屋征收決定：
(一)國防和外交的需要；
(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
(五)由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
第九條　依照本辦法第八條規定，確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建應納入市國民經濟和社會發展年度計劃。
市房屋征收部門應依據市國民經濟和社會發展規劃、年度計劃，編制全市年度房屋征收計劃，報市政府批準。
第十條　房屋征收按照下列程序進行：
(一)房屋征收部門依據房屋征收計劃，確定房屋征收范圍。
(二)房屋征收部門對房屋征收范圍內房屋權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，并由城鄉規劃主管部門對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。調查結果在房屋征收范圍內向被征收人公布。
(三)擬定征收補償方案。
(四)市、區政府按照有關規定進行社會穩定風險評估，并擬定工作方案。
(五)房屋征收補償費用存入房屋征收部門指定賬戶，專戶存儲、專款專用。
(六)市、區政府作出房屋征收決定，在征收范圍內向被征收人以公告形式發布。
(七)房屋征收范圍確定后，房屋征收部門書面通知有關部門暫停辦理相關手續(暫停期限最多不得超過1年)。
(八)房屋征收部門組織征收補償安置工作。
(九)房屋征收部門依法組織實施房屋拆除。
(十)建立房屋征收檔案。
第十一條　房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償。
第十二條　征收補償方案按照下列程序制定：
(一)房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、區政府。征收補償方案應當包括征收范圍、征收時間及被征收房屋調查結果、補償方式、征收補償金額、產權調換房屋安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式、過渡期限、征收補償簽約期限、獎勵標準等內容。
(二)市、區政府組織相關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。
(三)市、區政府將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況進行公布。
因舊城區改建需要征收房屋，50%以上的被征收人不同意征收補償方案的，作出房屋征收決定的市、區政府組織有關部門舉行由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。
第十三條　房屋征收決定涉及被征收人超過800戶以上(含800戶)的，應當經市政府常務會議討論決定。
第十四條　市、區政府作出房屋征收決定后應當在征收范圍內公告。公告應載明以下內容：
(一)征收的目的和依據；
(二)征收的地點和范圍；
(三)征收補償方案；
(四)達不成協議或者被征收人不明確的處理辦法；
(五)被征收人的行政復議、行政訴訟權利；
(六)房屋征收實施單位名稱；
(七)其他應當公告的事項。
第十五條　市、區政府及房屋征收部門應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。
房屋被依法征收的，國有土地使用權應當同時收回。
第十六條　被征收人對市、區政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

第三章　補　償

第十七條　作出房屋征收決定的市、區政府對被征收人給予的補償包括：
(一)被征收房屋的價值補償；
(二)因征收房屋造成搬遷、臨時安置的補償；
(三)因征收房屋造成停產停業損失的補償。
市、區政府對符合本辦法規定的被征收人給予補助和獎勵。
第十八條　征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，應當優先給予住房保障。
第十九條　對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
第二十條　市、區房屋征收部門應當向被征收范圍內被征收人公布具有相應資質的房地產價格評估機構名錄。
自房屋征收決定公告之日起5日內，房屋征收部門組織被征收人協商選定房地產價格評估機構。協商不成的，通過被征收人多數決定或以公開抽簽、搖號方式選定評估機構，抽簽、搖號過程與結果應當由公證機關現場公證。
選定后的房地產價格評估機構應按照《房屋征收評估辦法》獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。有不良經營行為記錄的房地產價格機構不得參與評估。
房地產價格評估機構應當對被征收房屋及房屋所占土地使用價值一并評估，室內裝飾裝修、房屋附屬物的價值與被征收房屋主體價值分別評估。
房屋征收部門或者被征收人不配合房屋評估工作、不提供相關資料的，房地產價格評估機構應當根據被征收房屋所有權權屬登記參照同類房屋進行評估，并在評估報告中說明情況。
對房屋征收評估結果有異議的，在收到評估報告之日起10日內，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。房地產價格評估機構自收到復核申請之日起10日內出具復核結果并送達。
對復核結果有異議的，自收到復核結果之日起10日內，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。房地產價格評估專家委員會自收到鑒定申請之日起10日內出具書面鑒定意見。
第二十一條　被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。
第二十二條　被征收人選擇房屋產權調換的，市、區政府應當提供用于產權調換的房屋。
用于產權調換安置多層樓房最小戶型房屋建筑面積不低于45平方米；用于產權調換安置高層樓房最小戶型房屋建筑面積不低于50平方米。
對被征收房屋建筑面積和房屋用途的認定，以房屋登記機構頒發的房屋所有權證標注的面積和用途為準；房屋所有權證未標注的或標注與房屋登記簿不一致的，以房屋登記簿標注的面積和用途為準。
對公有住宅房屋，合法承租戶可在征收前后自愿進行房改。不辦理房改的，產權調換后可繼續保持租賃關系。
第二十三條　住宅房屋被征收人選擇產權調換的，被征收房屋的建筑面積與產權調換房屋建筑面積相等部分不結算差價，被征收房屋建筑面積小于產權調換最小戶型房屋建筑面積(多層樓房建筑面積45平方米；高層樓房建筑面積50平方米)的部分，按建筑安裝工程造價結算差價。
補助部分具體如下：
(一)平房安置多層樓房，每戶無償增加5平方米，享受5平方米建筑安裝工程造價，再增加的面積按市場價結算差價；平房安置高層樓房，每戶無償增加8平方米，享受5平方米建筑安裝工程造價，再增加的面積按市場價結算差價。
(二)多層樓房安置多層樓房，每戶無償增加3平方米，享受5平方米建筑安裝工程造價，再增加的面積按市場價結算差價；多層樓房安置高層樓房，每戶無償增加5平方米，享受5平方米建筑安裝工程造價，再增加的面積按市場價結算差價。
(三)被征收人被征收房屋面積超出70平方米需分戶安置的，上述兩項標準只享受一戶。
第二十四條　持有市民政部門核發的《城市居民最低生活保障金領取證》的被征收人，仍繼續領取保障金的，選擇房屋產權調換的經房屋征收部門核對確認后，安置多層樓房45平方米內或安置高層樓房50平方米內不結算差價，再增加面積，按第二十三條第二款(一)、(二)項執行。
第二十五條　住宅房屋建筑安裝工程造價按市建設行政主管部門公布的上年度標準執行。
第二十六條　非住宅房屋被征收人選擇產權調換的，按照下列規定執行：
(一)被征收房屋與產權調換房屋為相同建筑結構的，原面積部分不結算結構差價；不同建筑結構的，原面積結算結構差價。
(二)產權調換房屋面積大于被征收房屋面積的，增加面積部分按市場價結算差價。
第二十七條　因征收房屋造成搬遷的，按照下列規定給予補償：
(一)征收住宅房屋，按照每戶1000元的標準發給被征收人搬遷補償。
(二)被征收房屋室內電話、有線電視、燃氣、互聯網等配套設施、設備的遷移費及報停費，按照行業相關收費標準規定給予被征收人補償。
(三)征收非住宅房屋，根據設備拆裝、運輸所發生的費用按實際發生額給予補償。
第二十八條　因征收住宅房屋造成臨時安置的，按照下列規定給予補償：
(一)被征收人選擇產權調換的，在過渡期限內，臨時安置補償費按被征收房屋所有權證標注建筑面積每月每平方米10元計算。被征收房屋所有權證標注建筑面積不足50平方米，按50平方米計算臨時安置補償費。
(二)需要越冬的，每戶每冬季按1000元標準發放越冬補助費。
(三)過渡期限：安置多層樓房的為18個月，安置高層樓房的為30個月。
(四)過渡期限內的臨時安置補償費按簽訂征收補償協議日期結算，安置多層樓房的結算時間為12個月，后6個月在辦理安置房屋手續時結算；安置高層樓房的結算時間為24個月，后6個月在辦理安置房屋手續時結算。不足半月按半月計算，超過半個月且不足1個月的按1個月計算(從第15天算起)。過渡期限內安置房屋的不再支付臨時安置補償費。
(五)因房屋征收部門的責任，超過過渡期限尚未安置房屋的，自逾期之日起增發臨時安置補償費。逾期安置補償費按每月每平方米15元計算。
房屋征收部門提供臨時安置用房的，不向被征收人支付臨時安置補償費。
第二十九條　非住宅房屋選擇產權調換的，停產停業損失在過渡期限內按下列規定給予補償：
(一)被征收人能夠提供稅務部門出具應納稅后所得額憑證的，按照下列公式計算過渡費和停產停業損失：
過渡費=被征收房屋附近同類性質同類用途的房屋每月每平方米的租金額×被征收房屋建筑面積×過渡期限(月)
停產停業損失=上年度應納稅后所得額÷12(月)×3個月
(二)被征收人不能提供稅務部門出具應納稅后所得額憑證的，或者提供的應納稅后所得額憑證不能真實反映停產停業損失的，按照下列公式計算過渡費和停產停業損失：
過渡費=被征收房屋附近同類性質同類用途的房屋每月每平方米的租金額×被征收房屋建筑面積×過渡期限(月)
停產停業損失=被征收房屋附近同類性質同類用途的房屋每月每平方米的租金額×被征收房屋建筑面積×3個月
被征收的非住宅房屋出租經營的，停產停業損失補償給承租人，過渡費支付給被征收人。
非住宅房屋征收時閑置的，只給予過渡費，不給予停產停業損失補償。
第三十條　住宅房屋用于經營活動的，按照住宅房屋補償；在房屋征收部門書面通知有關部門暫停辦理相關手續前已依法取得工商營業執照和納稅憑證的(免稅的應有免稅憑證)，對用于經營的建筑面積部分按照下列標準給予房屋所有權人一次性補助：
(一)從事商業、服務業等經營活動的，按照房屋評估金額的40%補助。
(二)從事辦公、生產等經營活動的，按照房屋評估金額的20%補助。
(三)從事倉儲等其他經營活動的，按照房屋評估金額的10%補助。
(四)停產停業損失=被征收房屋附近同類性質同類用途的房屋每月每平方米的租金額×被征收房屋建筑面積×3個月。
房屋用于出租經營的，停產停業損失補償給承租人。
第三十一條　征收房屋對被征收人實行獎勵制度。對按照征收決定規定的簽約期限內簽訂協議并搬遷的被征收人，給予適當獎勵。
第三十二條　被征收人選擇房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、區政府應當在房屋征收范圍內集中統一安置或異地(同一類地段)統一安置。
住宅房屋被征收人選擇產權調換的，應當按簽訂協議時間先后公開排序，優先選擇戶型、樓層、樓號。簽訂協議后在規定的搬遷時間內不搬遷的，不再享有原優先選擇的安置房號。
第三十三條　房屋征收部門與被征收人依照本辦法的規定，就補償方式、補償金額和支付期限，用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者臨時安置用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。
補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。
第三十四條　房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、區政府依照本辦法的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。
被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
第三十五條　實施房屋征收應當先補償、后搬遷。
作出房屋征收決定的市、區政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。
任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。
第三十六條　被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、區政府依法申請人民法院強制執行。
強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和臨時安置用房面積、地點，以及提供臨時安置用房或提供臨時安置補助費等材料。
第三十七條　房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。
審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監督，并公布審計結果。

第四章　法律責任

第三十八條　房屋征收部門工作人員在房屋征收與補償過程中，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十九條　采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；尚不構成犯罪的，依法給予處分。
第四十條　采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。
第四十一條　貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，對有關責任單位通報批評、給予警告；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分。
第四十二條　房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章　附　則

第四十三條　本辦法自公布之日起施行。2002年6月28日市政府公布的《通化市城市房屋拆遷管理實施辦法》、2007年6月18日市政府公布的《通化市城市房屋行政強制拆遷管理辦法》同時廢止。
國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，包括正在實施的棚戶區改造項目，繼續沿用原有的規定執行，但有關部門不得強制拆遷。
第四十四條　本辦法由市房屋征收辦公室負責解釋。各縣(市、區)政府可參照本辦法，制定符合本地實際的國有土地上房屋征收與補償實施辦法。