未經業主大會同意，小區不得設置營業攤點;不得改變物業共用部位、共用設施設備規劃用途;不得許可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備從事廣告宣傳、經營活動;不得提高利用業主共有的道路、場地設置的車位停車費標準。

業主應當依照物業服務合同的約定及時交納物業服務費……為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，改善人居環境，促進社會和諧，蘭州市物業管理條例7月1日起正式實施。

依據條例，一個物業管理區域只能成立一個業主大會。業主大會由全體業主組成。交付使用的專有部分建筑面積達到物業管理區域內建筑物總面積百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已滿兩年的，開發建設單位應當在三十日內書面報告物業所在地的縣(區)物業行政主管部門。下列事項由業主大會決定：制定和修改管理規約、業主大會議事規則;選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;選聘和解聘物業服務企業;籌集和使用專項維修資金;改建、重建建筑物及其附屬設施;利用業主共有的道路、場地設置車位及管理收費事項等。物業服務企業未經業主大會或者業主委員會同意不得擅自在物業管理區域內進行下列活動：改變物業共用部位、共用設施設備規劃用途;設置營業攤點;許可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備從事廣告宣傳、經營活動;向業主、物業使用人指定裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料;提高利用業主共有的道路、場地設置的車位停車費標準;其他與物業服務無關的活動。

物業服務收費根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。保障性住房、房改房、國家規定的老舊住宅小區和前期物業服務收費實行政府指導價，其他類型的物業服務收費實行市場調節價。

開發建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后，可以向業主出售車位、車庫。擬出售的車位、車庫數量等于或低于物業管理區域內的房屋套數時，每戶業主只能購買一個車位或車庫。

車位、車庫有空余的，可以臨時出租給業主以外的單位、個人。但是，每次租期不得超過六個月。占用物業管理區域內業主共有的道路或者其它場地用于停放機動車，以及相關收費和管理事項，由業主大會或者業主委員會決定。物業管理區域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

【解讀】

5月29日，《蘭州市物業管理條例》(以下簡稱《條例》)已經省、市人大常委會批準，將于今年7月1日起施行，此前執行的《蘭州市城市住宅小區物業管理辦法》將同時廢止。新《條例》從業主大會和業主委員會、前期物業管理、物業管理服務、物業使用與維護、法律責任等多方面對物業管理做了補充完善。

物業費執行市場指導價也需與業主協商

物業服務怎么收費，是不是實行市場調節價后就完全由物業企業決定?對此，《條例》明確：根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。保障性住房、房改房、國家規定的老舊住宅小區和前期物業服務收費實行政府指導價，其他類型的物業服務收費實行市場調節價。政府指導價的適用范圍和收費標準由價格主管部門制定。市場調節價的物業服務收費標準應當在成本核算、公開公示、與業主充分協商的基礎上，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定，并報區(縣)物價部門備案。

業主不得將住宅擅自變為經營性用房(含開網店)

對于目前常見但又讓小區住宅戶頭疼的“商住混合”現象，是否有新辦法新規定，小區內的其他業主或者物業企業是否無權干涉某位業主擅自改變房屋用途呢?新《條例》規定：業主不得將住宅改變為經營性用房(含開網店)，不得將住宅出租用于經營性活動(含開網店)，工商行政管理部門不得向前述兩種將住宅改為經營性用房的經營活動頒發營業執照。臨街住戶，需將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意并向業主委員會和物業服務企業備案。

《條例》明確小區業主大會有十三項“決定權”

小區作為一個有多名產權人組成的共同體，聘請物業服務企業管理很有必要，但掌握“決定權”做自己的“主人”也很重要，成立業主大會，推選業主委員會成員，對小區業主未來的生活品質提高極為重要，但業主大會到底有哪些權利，是許多業主不熟悉的，新《條例》明確，業主大會有13項“決定權”，包括共有部分的經營及收益、共有道路及場地的停車位收費及管理等，具體包括：(一)制定和修改管理規約、業主大會議事規則;(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;(三)選聘和解聘物業服務企業;(四)籌集和使用專項維修資金;(五)改建、重建建筑物及其附屬設施;(六)確定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;(七)改變共有部分的用途;(八)利用共有部分進行經營以及經營收益的分配與使用;(九)利用業主共有的道路、場地設置車位及管理收費事項;(十)批準業主委員會議事規則;(十一)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用;(十二)改變和撤銷業主委員會不適當的決定;(十三)法律、法規或者管理規約約定應當由業主大會決定的其他事項。

物業企業不得擅自設置營業攤點

“小區電梯裝的廣告，經過你同意了嗎?”近期，小區公共部分的經營使用權問題得到了不少業主的關注，一些物業企業悄然通過這種方式賺取廣告費的“秘密”被公開，當然，還有一些“城心心”熱門小區的物業服務企業通過出租小區廣場攤位等方式賺錢的消息也受到了業主的質疑，這些做法合適嗎?新《條例》明確規定，物業服務企業未經業主大會或者業主委員會同意，不得擅自在物業管理區域內進行下列活動：(一)改變物業共用部位、共用設施設備規劃用途;(二)設置營業攤點;(三)許可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備從事廣告宣傳、經營活動;(四)向業主、物業使用人指定裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料;(五)提高利用業主共有的道路、場地設置的車位停車費標準;(六)其他與物業服務無關的活動。