1月，市十五屆人大四次會議高票通過了《南京市住宅物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)。近日，省十二屆人大常委會第二十二次會議批準了《南京市住宅物業(yè)管理條例》，7月1日正式施行，屆時，拒交物業(yè)費將會被列入失信黑名單，物業(yè)維修資金使用可以啟動綠色快速通道，物業(yè)公司要定期公布業(yè)主共有資金專用賬戶收支情況，每年至少一次。

房屋質量問題應該由開發(fā)商負責，然而在以前，如果開發(fā)商“不講理”，業(yè)主和物業(yè)公司也沒轍。《條例》實施后，開發(fā)商將被要求在房屋產權初始登記前，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業(yè)保修金，用來保障物業(yè)保修期內維修費用。該物業(yè)保修金交存期間為5年，交存期內，物業(yè)保修金不足的，開發(fā)商應當補足;等交存期滿后，物業(yè)保修金有余額的，開發(fā)商可以拿回。條例中還明確，物業(yè)保修金不得納入房屋建設成本。

哪種情況下，不交納物業(yè)費的業(yè)主會被列入失信“黑名單”?根據(jù)《條例》，業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規(guī)定錄入個人信用檔案。

由于維修資金申請困難，不少小區(qū)的維修資金長期閑置，房屋得不到該有的維修。如何合理妥善地使用維修資金?《條例》設置了“維修資金綠色通道”。物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生電梯故障、外墻墻面有脫落危險和專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙等緊急情況，需要動用維修資金時，有關部門應當在兩個工作日內完成審核。

小區(qū)賬目管理是不少業(yè)主關注的焦點，如何避免業(yè)主公共收益被占用或挪用?《條例》明確，物業(yè)服務企業(yè)應當設立業(yè)主共有資金專用賬戶，物業(yè)服務企業(yè)應當按照合同約定公布業(yè)主共有資金專用賬戶收支情況，每年不得少于一次。業(yè)主大會應當規(guī)范財務管理并定期公示賬目，業(yè)主委員會不得擅自動用住宅專項維修資金，侵占業(yè)主共有財產。

南京市住宅物業(yè)管理條例全文

(征求意見稿)

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，營造良好的居住環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督活動，適用本條例。

本條例所稱住宅物業(yè)管理(以下簡稱物業(yè)管理)，是指住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，通過選聘物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

第三條 市、區(qū)人民政府應當加強對物業(yè)管理工作的領導和組織，實行綜合治理，將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調和目標責任機制;建立與之相適應的資金投入與保障機制;制定和落實現(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)扶持政策;建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化、法治化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術、新方法提高物業(yè)管理和服務水平。

第四條 市物業(yè)管理行政主管部門負責本市物業(yè)管理活動的統(tǒng)一監(jiān)督管理，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照規(guī)定職責負責轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

住房和城鄉(xiāng)建設、規(guī)劃、民政、城市管理、公安、質量技術監(jiān)督、價格、人防、環(huán)境保護等行政主管部門按照各自職責，做好物業(yè)管理相關工作。

街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)按照規(guī)定職責負責轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

社區(qū)居(村)民委員會應當協(xié)助和配合街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)開展物業(yè)管理相關工作。

第五條 本市建立物業(yè)管理區(qū)域違法行為實名投訴登記受理制度，市人民政府應當明確投訴登記事項。

各行政主管部門應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公布投訴受理方式，按職能分工，履行職責，及時受理業(yè)主和相關單位的投訴，依法調查處理違法違規(guī)行為。

業(yè)主、業(yè)主委員會、社區(qū)居(村)民委員會和物業(yè)服務企業(yè)等相關單位和個人有權對物業(yè)管理區(qū)域內的違法違規(guī)行為投訴舉報。

第六條 本市建立物業(yè)服務第三方顧問與評估制度。物業(yè)管理行政主管部門、業(yè)主自治組織、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)可以委托物業(yè)服務第三方顧問與評估機構，開展物業(yè)管理區(qū)域劃分、業(yè)主自治活動、物業(yè)項目交接和查驗、物業(yè)項目招投標、物業(yè)服務標準和費用測算、物業(yè)服務質量評估等活動。

物業(yè)服務第三方顧問與評估機構應當依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務，不得出具帶有虛假內容、誤導性陳述或重大遺漏的評估報告。

物業(yè)服務第三方顧問與評估制度的實施辦法由市物業(yè)管理行政主管部門制定，報市人民政府批準。

第七條 對交付時間長、配套設施設備不齊全或者破損，房屋產權單位或者售房單位因客觀原因未實施物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，市、區(qū)人民政府應當結合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，完善配套城鄉(xiāng)基礎設施和公共服務設施，改善老舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境，逐步實施物業(yè)管理。

老舊住宅小區(qū)的范圍由市人民政府確定。

第八條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當建立由社區(qū)居(村)民委員會、公安機關、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調處理物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的業(yè)主自治、物業(yè)移交、公共利益、危害預防、社區(qū)共建等事項。

第九條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，促進誠信經營，加強物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員培訓，調處行業(yè)內部爭議，定期發(fā)布物業(yè)服務市場信息，提高物業(yè)服務水平，維護物業(yè)服務企業(yè)的合法權益。

鼓勵從事物業(yè)管理研究的專家和物業(yè)管理相關專業(yè)技術人員加入物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。

第二章 物業(yè)管理區(qū)域

第十條 物業(yè)管理區(qū)域應當根據(jù)建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍，綜合考慮物業(yè)的共用設施設備、社區(qū)建設等因素劃分。

　有下列情形之一的，在規(guī)劃設計時應當劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域：

(一)被城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地、城鎮(zhèn)公共水體等分割成若干組團的;

(二)可以明顯區(qū)分為住宅、商業(yè)等不同物業(yè)管理形態(tài)的;

(三)配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同組團的。

分期開發(fā)建設或者二個以上建設單位共同開發(fā)建設的住宅小區(qū)，配套設施設備無法分割并獨立使用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

分期開發(fā)建設項目，先期交付部分應當符合物業(yè)管理用房配置要求。

第十一條 建設單位在向規(guī)劃行政主管部門辦理規(guī)劃許可手續(xù)時，應當依據(jù)本條例第十條規(guī)定，提出物業(yè)管理區(qū)域劃定方案。規(guī)劃行政主管部門在審查住宅建設工程設計方案時，應當聽取區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的區(qū)域劃分意見。

第十二條 新建住宅物業(yè)出售前，建設單位應當向物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理物業(yè)管理區(qū)域備案，提供下列材料：

(一)項目國有土地使用權出讓合同(宗地出讓合同);

(二)建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證(規(guī)劃條件和規(guī)劃核實相關資料);

(三)物業(yè)管理區(qū)域內專有部分的數(shù)量、面積和用途，以及除專有部分外共有部分的情況;

(四)經規(guī)劃核準的物業(yè)管理區(qū)域平面圖、地理位置及四至界限及建筑物總面積;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定需要提供的其他材料。

第十三條 建設單位應當將下列材料在物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同及臨時管理規(guī)約中明示：

(一)前期物業(yè)管理招投標備案表;

(二)物業(yè)管理區(qū)域平面圖、地理位置及四至界限及建筑物總面積;

(三)物業(yè)管理區(qū)域內專有部分的數(shù)量、面積和用途，以及除專有部分外共有部分的情況;

(四)地下室、底層架空層、天臺的面積等共有部位的面積及權屬;

(五)物業(yè)服務用房和業(yè)主委員會用房的面積和位置;

(六)共有設施設備名稱、用途及權屬;

(七)其他需要明示的場所和設施設備。

第十四條 已劃定物業(yè)管理區(qū)域并實施物業(yè)管理但未備案的住宅小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)應當向物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理備案，并提供第十二條第二至四項規(guī)定的材料。物業(yè)服務企業(yè)無法提供的，應當書面報告物業(yè)管理區(qū)域地理位置、四至界限、建筑物總面積、物業(yè)管理區(qū)域內專有部分的數(shù)量，以及除專有部分外共有部分的情況。

物業(yè)服務企業(yè)應當將已備案的物業(yè)管理區(qū)域向全體業(yè)主公告。

已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)依法征求相關業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域。

第十五條 物業(yè)管理區(qū)域需要分立或合并的，應當形成區(qū)域調整方案，并經物業(yè)管理區(qū)域專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。調整方案應當對調整后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共有部位和共用設施設備的使用、維護等作出規(guī)定。

物業(yè)管理區(qū)域調整后，應當重新辦理備案手續(xù)。

第三章 業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第十六條 業(yè)主應當依據(jù)法律、法規(guī)、業(yè)主大會議事規(guī)則、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約等，以實名方式參加業(yè)主自治活動，行使權利，履行義務。

業(yè)主請求物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)提供協(xié)助、指導和監(jiān)督的，應當提供有效身份證明。

第十七條 業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃定成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權利，依法履行職責。

業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主較少的，經全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。

業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的住宅小區(qū)，可以設立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的職責。非業(yè)主代表的業(yè)主可以列席業(yè)主代表大會會議。

業(yè)主大會通過的決定對全體業(yè)主具有約束力。

第十八條 符合首次業(yè)主大會成立條件的，建設單位應當按照物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的要求依法報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。

首次業(yè)主大會會議的籌備經費由建設單位按照總建筑面積的一定比例承擔，具體比例由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。

建設單位應當在辦理房屋銷售許可手續(xù)前，將首次業(yè)主大會會議籌備經費交至街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)，由業(yè)主大會籌備組使用。

籌備經費應當專戶儲存，專款專用。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經費的結余部分應當納入物業(yè)專項維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。

第十九條 劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設的住宅小區(qū)項目，先期開發(fā)部分符合法定條件的，可以成立業(yè)主大會、選舉產生業(yè)主委員會，首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

第二十條 符合成立業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會)條件的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當在收到建設單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。

籌備組人數(shù)應當為五至十三人單數(shù)。籌備組可以由業(yè)主成員以及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、建設單位、公安機關、司法所、城市管理行政主管部門、社區(qū)居(村)民委員會等派員組成。籌備組組長由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指定人員擔任。業(yè)主成員由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主推薦產生，業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調解決。

籌備組中業(yè)主成員的推薦辦法由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)確定，并事先告知全體業(yè)主。籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置予以書面公告。

籌備組正式開展籌備工作前，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當對籌備組成員進行物業(yè)管理相關知識的培訓。

第二十一條 籌備組成員應當符合下列條件：

(一)具有完全民事行為能力;

(二)本人及其配偶、直系親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)任職;

(三)個人信用記錄良好，無犯罪記錄;

(四)不存在索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)的利益或者報酬的行為。

籌備組中的業(yè)主成員還應當履行及時交納物業(yè)服務費、專項維修資金等義務，不得有違規(guī)裝修、損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌或擅自改變物業(yè)使用性質等不當使用物業(yè)的行為。

第二十二條 籌備組應自成立之日起九十日內，完成下列籌備工作：

(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、內容和形式;

(二)擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約草案，其中議事規(guī)則草案中應當明確是否設立業(yè)主代表大會、業(yè)主監(jiān)事會，擬訂業(yè)主小組劃分方案草案;

(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù);

(四)提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;

(五)確定首次業(yè)主大會會議的召開方案、表決議案;

(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。

前款內容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告，公告時間不少于七日。

業(yè)主對公告的前款內容有異議的，應當在公告期間以書面形式向籌備組提出意見。籌備組應當自收到書面意見之日起七日內集體討論決定是否采納并書面答復異議人。

籌備階段發(fā)生訴訟、復議的，訴訟、復議期間不包含在籌備期限內。

第二十三條 設立業(yè)主小組，成立業(yè)主代表大會的，應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確業(yè)主小組、業(yè)主代表大會的職責范圍、工作規(guī)范等事項。

同一物業(yè)管理區(qū)域內有二幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。

第二十四條 業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組推選產生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組范圍內的全體業(yè)主共同討論決定下列事項：

(一)本小組范圍內共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護、更新和改造;

(二)推選本小組參加業(yè)主大會的業(yè)主代表;

(三)其他有關本小組范圍內共有和共同管理的事項。

業(yè)主小組做出的決定應當符合議事規(guī)則、管理規(guī)約的規(guī)定，并在做出決定后七日內向業(yè)主委員會備案。

第二十五條 業(yè)主小組推選業(yè)主代表，應當經本小組專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主代表應當為本業(yè)主小組內的業(yè)主，其資格條件、任期等參照業(yè)主委員會委員設置條件，在議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主代表資格終止的，其受業(yè)主委員會或業(yè)主大會委托保管的相關資料應當在七日內移交給業(yè)主委員會。

第二十六條 業(yè)主代表履行下列職責：

(一)在業(yè)主大會會議召開前就會議議題征集本小組業(yè)主意見，出席業(yè)主大會會議;

(二)組織開展本條例第二十四條規(guī)定的業(yè)主小組議事權限所確定的活動，并將結果告知業(yè)主委員會;

(三)向業(yè)主委員會傳達本小組業(yè)主的有關意見和建議;

(四)建立本小組工作檔案;

(五)議事規(guī)則規(guī)定的其他職責。

第二十七條 業(yè)主委員會委員應當是本物業(yè)管理區(qū)域內的自然人或者單位業(yè)主委托的自然人。

業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會選舉產生。業(yè)主委員會設主任一名。

業(yè)主有下列情形之一的，不得擔任業(yè)主委員會委員，已擔任業(yè)主委員會委員的，應當按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以罷免：

(一)不具有完全民事行為能力;

(二)本人及其配偶、直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內提供物業(yè)服務的物業(yè)服務企業(yè)有利害關系;

(三)損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌或擅自改變物業(yè)使用性質等物業(yè)不當使用行為的;

(四)未按照規(guī)定交納物業(yè)服務費和住宅專項維修資金等相關費用的;

(五)出租房屋侵害其他業(yè)主合法權益;

(六)牟取妨礙公正履行職務的其他利益;

(七)有嚴重不良信用記錄或者違法犯罪記錄;

(八)違反業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約;

(九)其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員。

第二十八條 業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會選舉完成后，業(yè)主委員會應當依法向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。

備案材料齊全的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當在五個工作日內出具書面?zhèn)浒缸C明，并在備案后七個工作日內將備案材料抄送區(qū)物業(yè)管理行政主管部門及公安機關、社區(qū)居(村)民委員會;備案材料不齊全的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當書面告知須補齊的材料;備案材料齊全但存在爭議的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)可以暫不出具備案證明，但應當書面說明暫不予備案的理由。

業(yè)主大會成立后，可以憑備案證明文件到區(qū)民政部門登記，領取登記證書。

業(yè)主大會在民政部門登記后，首次業(yè)主大會的召開之日為其成立之日;依法成立的業(yè)主委員會，以其選舉產生之日為成立日期。

第二十九條 業(yè)主委員會履行下列職責：

(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;

(二)召集業(yè)主大會會議，定期書面向業(yè)主大會報告業(yè)主委員會行使職權的情況并在物業(yè)管理區(qū)域向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主質詢;

(三)根據(jù)業(yè)主大會決定代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，協(xié)調處理物業(yè)管理活動中的相關問題;

(五)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，交納物業(yè)服務費及其他相關費用，調解因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛;

(六)組織和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的籌集和使用;

(七)根據(jù)業(yè)主大會的授權，決定共用部位、共用設備設施的經營方式，管理、使用經營收益;