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上海普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整引樓市震蕩

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上海:普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整引樓市震蕩 二手房違約頻出

11月13日,上海市住房保障和房屋管理局發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》(下稱“通知”),調(diào)整了該市關(guān)于普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),并將自11月20日起執(zhí)行。

德佑地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,截至11月12日,之前成交符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的商品住宅套數(shù)占比為40.8%,調(diào)整之后,符合標(biāo)準(zhǔn)的普通住宅占比迅速上升至70.7%。

一周前,上海剛剛出臺(tái)公積金新政,這背后是上海達(dá)到歷史最高的庫(kù)存量。中原數(shù)據(jù)顯示,截至11月10日,上海住宅庫(kù)存量為1346.9萬平方米。中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦表示,這主要還是去化速度不夠快。

被認(rèn)為是央行“9·30”新政在上海實(shí)時(shí)落地的通知,出臺(tái)不久就給樓市一記重磅炸彈。

新房市場(chǎng)好轉(zhuǎn)

今年33歲的張偉(化名)看上了嘉定新城片區(qū)的樓盤,從國(guó)慶前就開始關(guān)注這個(gè)片區(qū)。國(guó)慶前“9·30”新政,整個(gè)嘉定的樓盤開始迅速走火。嘉定新城銷售量是之前的三倍,曾有知情人士告訴記者。而就在這個(gè)周末,《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者在嘉定新城龍湖酈城樓盤看到張偉,他已經(jīng)加快自己的看房節(jié)奏了。張偉表示,上周四的上海通知一出,大家的看房熱情更高了。

截至發(fā)稿前,記者查看搜房網(wǎng)數(shù)據(jù),59.15%的購(gòu)房者認(rèn)為該政策影響到自己的購(gòu)房需求,超過65%的購(gòu)房者認(rèn)為該政策將刺激樓市上漲。而普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整,大幅度提高了上海全市范圍內(nèi)的普通住宅最低總價(jià)上限,根據(jù)新標(biāo)準(zhǔn),上海共計(jì)185盤符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn),增加110.23%。

而之前記者在該樓盤進(jìn)行走訪時(shí),也發(fā)現(xiàn)該樓盤的人氣明顯比11月初好很多。“周末看房的人開始增多,大家都擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)上漲。”該樓盤一位銷售顧問告訴記者,“我們現(xiàn)在都不能休息了。”

記者注意到,一早該樓盤就有許多人帶著全家來看房,購(gòu)買意愿非常強(qiáng)烈。

搜房數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)中心顯示,上周末(11.15~11.16)上海有7個(gè)項(xiàng)目開盤或加推,均為老盤推新,開盤房源以剛需戶型為主。

記者以購(gòu)房者身份致電陸家嘴錦繡前城樓盤,該樓盤銷售人員告訴記者,在上海新政出臺(tái)后,開發(fā)商決定在上周末緊急加推一棟新房源,趁勢(shì)加速去化。

“這樣借政策東風(fēng)抓緊出貨的項(xiàng)目肯定不止一個(gè)。”信義房屋分析師陳麗娜向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者如此分析。

二手房違約頻出

上海“通知”給了二手房市場(chǎng)更多的爆發(fā)空間。目前,滬上各中介代理行每天電話咨詢不斷,客戶詢問量最大的問題,就是自己看中的目標(biāo)房源現(xiàn)在是否屬于普通住房,在稅費(fèi)和貸款政策上可以享受哪些優(yōu)惠。

“從13日通知下發(fā)到16日,我們這邊已經(jīng)接到30多個(gè)房東違約不賣房,要求漲價(jià)的情況。”滬上一知名中介公司知情人士向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者透露。

而這只是一個(gè)中介代理公司,整個(gè)上海二手房市場(chǎng)在“通知”的帶動(dòng)下出現(xiàn)了更多強(qiáng)勢(shì)的房東。

“違約情況主要集中在定金為2萬~10萬的房東身上。修改了對(duì)于普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),房子本身的契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅以及商業(yè)貸款、公積金貸款都將影響到購(gòu)房成本。”上述知情人士告訴記者,“現(xiàn)在大家都認(rèn)定市場(chǎng)回暖,很多房東要求漲價(jià)20萬~30萬,市場(chǎng)出現(xiàn)房東強(qiáng)勢(shì)的局面。”

記者了解到,很多之前簽約的客戶兩方也希望重簽合同,因?yàn)檫@樣購(gòu)房者可以節(jié)約購(gòu)房成本。而房東則紛紛提出漲價(jià),二手房市場(chǎng)一時(shí)間出現(xiàn)非常多的違約事件。

以內(nèi)環(huán)內(nèi)一套售價(jià)450萬元、“滿5年非唯一”、當(dāng)初購(gòu)買價(jià)為350萬元且不能提供發(fā)票的房源為例,之前,該房源屬于非普通商品住宅,但是普通商品房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后,該房源屬于普通商品住宅。陳麗娜告訴記者,按照新標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,賣家可以節(jié)省稅費(fèi)10.15萬元,而對(duì)買家而言,契稅也將減少6.75萬元。

據(jù)悉,一套位于靜安區(qū)中凱城市之光的小戶型二手房源業(yè)主原本已簽了意向合同,并收取了購(gòu)房者10萬元意向金,在聽聞普通住房標(biāo)準(zhǔn)修改的消息后,房東決定不惜違約將原本410萬元的房子漲價(jià)到450萬元。

業(yè)內(nèi)人士分析,公積金配合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整,雖屬政策微調(diào),但對(duì)于購(gòu)房者來說,能夠在稅費(fèi)減免、貸款政策等方面得到實(shí)際利好,因此有利于促進(jìn)房產(chǎn)銷售,活躍市場(chǎng)成交。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉表示,為迎合“央四條”“首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”調(diào)整按照普通住宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行這個(gè)規(guī)定,本次適當(dāng)調(diào)整擴(kuò)大“央四條”的“首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”受益范圍,對(duì)于首套房、首次改善有刺激作用。當(dāng)前上海商品住宅市場(chǎng)去化周期仍然在15個(gè)月,有去庫(kù)存壓力,調(diào)整“普宅”標(biāo)準(zhǔn)將有助于去庫(kù)存。

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