從去年6月開(kāi)始，蘇州土地市場(chǎng)出現(xiàn)“逢拍必漲”的現(xiàn)象。今年4月初，蘇州經(jīng)歷了一場(chǎng)大型土拍，超過(guò)40家房企對(duì)蘇州樓市虎視眈眈，其中住宅性質(zhì)的土地成交價(jià)比起始價(jià)翻倍。
4月20日，蘇州市國(guó)土資源局再次發(fā)布土地出讓公告，20個(gè)地塊將于5月23日至24日公開(kāi)拍賣(mài)。不過(guò)，其中有五個(gè)起拍價(jià)偏高的地塊在17日晚被緊急叫停，蘇州市國(guó)土資源局稱(chēng)，由于規(guī)劃優(yōu)化原因，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，對(duì)其暫緩出讓。
隨后，有媒體傳出消息，為控制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，蘇州正在醞釀新一輪限購(gòu)政策。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)表示，“不管蘇州等二線(xiàn)城市是否出臺(tái)調(diào)控舉措，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度在下半年降溫的概率極大，市場(chǎng)暴漲不可持續(xù)，買(mǎi)房者無(wú)需恐慌。”
瘋狂的蘇州樓市，有望開(kāi)啟限購(gòu)2.0時(shí)代
2008年小王(化名)剛到蘇州，租了一套復(fù)式的房子，只有2000多元一個(gè)月。2010年4月，他在蘇州工業(yè)園區(qū)湖東買(mǎi)了一套小房子，面積只有70多平方米，二手房裝修好的，價(jià)格為7600元/平方米，總價(jià)五十幾萬(wàn)。2010年之后的那幾年，許多地方出現(xiàn)房?jī)r(jià)猛漲但是蘇州的房?jī)r(jià)一直平平穩(wěn)穩(wěn)，漲幅很小，在2013年甚至出現(xiàn)過(guò)下跌。年初這套房子也不超過(guò)1.5萬(wàn)元/平方米。
蘇州房?jī)r(jià)的暴漲，開(kāi)始于秋天。直接觸發(fā)誘因是蘇州工業(yè)園區(qū)湖東幾塊土地拍賣(mài)價(jià)格飆升。此后，蘇州工業(yè)園區(qū)房?jī)r(jià)突然開(kāi)始暴漲，帶動(dòng)蘇州其他區(qū)域一起上漲。而從開(kāi)始，蘇州樓市更是越來(lái)越瘋狂。
小王的房子，現(xiàn)在已經(jīng)價(jià)值2.5萬(wàn)元/平方米。
根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心提供的數(shù)據(jù)，蘇州(不含昆山、太倉(cāng)等縣級(jí)市)今年1~4月新建商品住宅成交均價(jià)為16969元/平方米，相比全年上漲了28.91%。
5月17日，因?yàn)閭餮蕴K州樓市要限購(gòu)，蘇州再度成為全國(guó)樓市的焦點(diǎn)，這里的樓市究竟發(fā)生了怎么樣的故事呢?
園區(qū)瘋漲
山東濟(jì)南來(lái)的新蘇州人小張(化名)經(jīng)歷了這一過(guò)程。小張?jiān)谝患遗_(tái)資企業(yè)工作，該公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為手機(jī)類(lèi)電子設(shè)備檢測(cè)，利潤(rùn)也比較微薄。小張工作十分繁忙，每個(gè)月收入不超過(guò)1萬(wàn)元。集合全家之力湊夠了首付之后，小張?jiān)谙奶煸谔K州工業(yè)園區(qū)榭雨街附近買(mǎi)了一套140平方米的大房子，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)為1萬(wàn)元出頭。3個(gè)季度之后房?jī)r(jià)已經(jīng)接近3萬(wàn)元。
年初上海房?jī)r(jià)開(kāi)始大漲，這一消息無(wú)疑也為蘇州的房?jī)r(jià)火上澆油。
蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，GDP位居全國(guó)前列。但蘇州的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期比較溫和。蘇州人相當(dāng)富裕，但似乎毫不熱衷于炒房。故年初蘇州房子均價(jià)在1萬(wàn)元左右的時(shí)候，蘇州人都覺(jué)得房?jī)r(jià)比較合理。現(xiàn)在房?jī)r(jià)突然暴漲到兩三萬(wàn)元每平方米。蘇州人，尤其是新蘇州人在驚訝和感慨之余，從蘇州財(cái)富總量如此之高這個(gè)角度去想，似乎也覺(jué)得有合理性。
蘇州工業(yè)園區(qū)一位政府內(nèi)部人士告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。蘇州工業(yè)園區(qū)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力十分強(qiáng)勁，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的熱情實(shí)在是太高漲。年初，他們?cè)谠铝翞掣浇瞥鲆粋�(gè)地塊還沒(méi)有正式掛牌，就有開(kāi)發(fā)商前來(lái)詢(xún)價(jià)。已經(jīng)主動(dòng)把樓面地價(jià)報(bào)到了不可思議的28000元/平方米。
超級(jí)豪宅也非常搶手。蘇州金雞湖獨(dú)墅湖之間的雙湖板塊是蘇州的黃金地段，也是豪宅聚集區(qū)。年初，一位企業(yè)家要為自己的兒子買(mǎi)房置業(yè)，初步選定了蘇州金雞湖畔的綠城御園小區(qū)，這里最便宜的也要上千萬(wàn)一套，但到售樓處一打聽(tīng)才知道早已全部售罄。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，蘇州商品房共成交1268萬(wàn)平方米，和上年同期相比大幅上升48%，占到全國(guó)商品房0.98%;其中住宅成交1177萬(wàn)平方米，成交金額1549億元，較分別增長(zhǎng)52%和65%，均達(dá)到歷史峰值;商業(yè)、辦公總計(jì)91萬(wàn)平方米，較上年上升5.8%。
投資者入場(chǎng)
“我在4月購(gòu)買(mǎi)了一套住宅，當(dāng)時(shí)的單價(jià)是1.4萬(wàn)/平方米，而最新一期該樓盤(pán)的價(jià)格已經(jīng)到了2.65萬(wàn)/平方米，總的來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)上漲我還是很開(kāi)心的。”購(gòu)房者何冰(化名)在電話(huà)里告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。
這也不難理解開(kāi)發(fā)商為何青睞蘇州，面對(duì)一線(xiàn)城市已經(jīng)非常高的價(jià)格，核心二線(xiàn)城市似乎成為開(kāi)發(fā)商的“新大陸(16.970, 0.00, 0.00%)”。
正榮地產(chǎn)蘇州營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)成軍表示，蘇州外來(lái)人口占50%，每年新增蘇州戶(hù)口10萬(wàn)人，因此蘇州是典型的人口導(dǎo)入城市，所以看好蘇州市場(chǎng)。
上海中原市場(chǎng)研究中心資深經(jīng)理龔敏告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者：“蘇州樓市火爆主要還是受到去年整體利好環(huán)境影響的推動(dòng)，蘇州位于長(zhǎng)三角中部，東臨上海，從上海到蘇州只有100多公里，但房?jī)r(jià)均價(jià)只有上海的1/2。一線(xiàn)城市上海房?jī)r(jià)持續(xù)上漲使得投資者趨之若鶩，但同時(shí)上海的高房?jī)r(jià)和限購(gòu)政策又將很大一部分人群擋在門(mén)檻之外，此時(shí)距離較近的上海周邊城市就成為他們最佳的選擇。”
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者在采訪中獲悉，從去年下半年開(kāi)始，由于蘇州并未限購(gòu)，蘇州已經(jīng)有大量的投資客入場(chǎng)。《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者在一個(gè)長(zhǎng)三角投資客的微信群里看到，里面的投資客每天都在討論怎么在蘇州投資購(gòu)房。
有業(yè)內(nèi)人士告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，蘇州有些樓盤(pán)超過(guò)80%是投資客購(gòu)買(mǎi)。
何冰也算是半個(gè)投資客，她最近又在蘇州購(gòu)買(mǎi)了一套房。“其實(shí)我是想在上海買(mǎi)房的，但是我被限購(gòu)了，蘇州首付兩成買(mǎi)房壓力非常小，我在蘇州買(mǎi)的第一套房考慮過(guò)自住，但是第二套房我就是為了投資。”何冰告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。
正因?yàn)榇耍K州在今年3月開(kāi)始調(diào)控政策：要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)預(yù)售房屋的申報(bào)價(jià)格，3個(gè)月內(nèi)不宜調(diào)高，6個(gè)月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過(guò)6%，12個(gè)月內(nèi)不宜超過(guò)12%;下一批次備案預(yù)售價(jià)格不宜高于上一批次同類(lèi)型房屋成交均價(jià)的6%。
易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，如果房?jī)r(jià)最終是通過(guò)投資客推動(dòng)的話(huà)，那它的基礎(chǔ)還是很薄弱的，蘇州這匹黑馬也許在會(huì)改變顏色。
