小區業委會成立面臨諸多難題，物業公司比業主還厲害，怎么辦?小區有業委會，可業委會成員私心太重，不維護多數業主的利益，怎么辦?近年來，無錫很多小區物業領域出現大量的矛盾糾紛，矛頭直指業主委員會的規范化建設。9月1日開始，《無錫市物業管理條例》正式實施，對業主委員會的成立、監督、換屆工作首次做出明確規范，本報記者專門對其進行了解讀。

明確：街道“領頭”籌備業委會

據了解，目前無錫市備案在冊的業主委員會約有350個，還有1000多個符合成立條件的小區尚未成立業主委員會。

“在無錫市多數小區中，由于業主之間不熟悉或者態度不積極，成立業主大會的難度不小。”市住建局有關負責人表示，這就導致現行法律規定的成立業委會選舉“雙過半”(即參會業主的人數和建筑面積在住宅小區的占比全部超過二分之一)要求難以實現。個別急于成立業委會的小區不惜“制造”投票結果，造成后期管理亂象叢生。

面對諸多樓盤的“嗷嗷待哺”，街道將擔負起牽頭籌備業主委員會的重責。條例規定，符合成立業主大會條件的，街道辦事處應當在收到建設單位或者十人以上的業主公開聯名提出籌備業主大會書面申請后六十日內，組織成立首次業主大會籌備組。籌備組由業主成員以及街道辦事處、建設單位、公安派出所、社區居(村)民委員會等派員組成。籌備組組長由街道辦事處指定人員擔任，業主成員由街道辦事處組織業主推薦產生。

業委會的成立不僅變得高效，還將更具時效。條例規定，劃分為一個物業管理區域的分期開發建設項目，先期開發部分符合法定條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。

管錢：小區資金管理形成“閉環”

物業公司服務于業主，業主委員會監督物業公司，那么業主委員會的權力誰來限制?這是過去物業管理領域的一個盲點。

相關案例顯示，個別業主委員會以私人名義設立賬戶，擁有巨額的小區經營性收益資金，然后隨意使用這筆資金，有些甚至組織業委會成員以外出學習為名實則是旅游，甚至用來發放“紅包”。根據規定，這筆資金的用途應通過業主大會表決，根據小區管理規約和議事規則使用，并不是任意使用。

新條例對物業公司和業委會的財務管理做了明確規定，禁止業委會成員開設此類個人賬戶，物業服務企業、業主委員會應當按照財務管理、會計核算等有關規定，建立健全規范的專項財務制度。

停車費、廣告費等過去矛盾較為集中的經營性收益資金管理，也形成了環環相扣的閉環。由物業服務企業代管的，應當單獨列賬，接受業主委員會的監督;由業主委員會自行管理的，應當以業主委員會名義開設經營性收益賬戶，接受社區居民委員會的監督。經營性收益的收支情況應當每半年在物業管理區域內顯著位置公示。“若街道管理缺位，小區業主可通過有關渠道向上反映。”上述負責人表示。

警示：信用管理為持續發展“護航”

過去不少小區里經常發生這樣的事：物業公司沒有按要求提供服務，導致業主心生抗拒;業主一旦拒交物業費，則扼住了物業服務的喉嚨。在新條例中，信用管理體系的引入則打破了這一僵局。

條例規定，物業項目經理發生嚴重失信行為,例如騙取、挪用或者侵占專項維修資金的;擅自改變物業管理區域內物業服務用房、公共建筑和共用設施設備用途的;擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的;擅自利用物業管理區域內業主共有部分、共用設施設備進行經營，將被錄入項目經理誠信信息系統，所屬物業服務企業錄入物業服務企業誠信信息系統。

記者還注意到一點，值得業主關注——條例規定，業主發生欠交物業服務費用等違反物業服務合同以及違反管理規約等行為的，經生效判決或者仲裁裁決確認的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案，可能會影響業主個人的信貸以及出境，甚至會像“老賴”一樣被曝光。

下面是無錫市物業管理條例全文：

(2015年4月29日無錫市第十五屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議制定 2015年5月29日江蘇省第十二屆人民代表大會常務委員會第十六次會議批準)

第一章 總 則

第一條 為了規范物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的居住和工作環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區域內的物業管理活動及其監督管理，適用本條例。

第三條 市、縣級市、區人民政府應當加強對物業管理工作的領導和組織，制定和落實扶持政策，建立物業管理目標責任機制，鼓勵采用新技術、新方法，提高物業管理和服務水平。

街道辦事處(鎮人民政府)應當明確負責物業管理的部門和人員;對物業管理工作進行指導、協助和監督;協調物業管理與社區管理、社區服務，建設單位與前期物業服務企業，業主與物業服務企業等關系;落實舊住宅小區、拆遷安置房小區管理工作。

社區居(村)民委員會應當協助、配合街道辦事處(鎮人民政府)開展物業管理的相關工作。

第四條 市、縣級市、區物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

物業管理機構根據物業管理行政主管部門的委托，承擔物業管理活動的相關管理工作。

市、縣級市、區相關部門應當按照各自職責，共同做好物業管理活動的有關監督管理工作。

第五條 市、縣級市、區人民政府應當建立物業管理協調機制，協調解決物業管理重大問題。

街道辦事處(鎮人民政府)應當會同縣級市、區物業管理行政主管部門建立由社區居(村)民委員會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業、建設單位等參與的聯席會議制度。聯席會議由街道辦事處(鎮人民政府)負責召集，協調處理業主委員會換屆改選和物業服務企業交接過程中出現的問題，以及其他重大物業管理糾紛。

第六條 物業服務行業協會應當加強行業自律管理，制定行業規范，培訓從業人員，規范從業行為，促進誠信經營，提高物業服務水平。

第二章 業主大會、業主委員會和物業管理委員會

第七條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處(鎮人民政府)應當在收到建設單位或者十人以上的業主公開聯名提出籌備業主大會書面申請后六十日內，組織成立首次業主大會籌備組。

籌備組由業主成員以及街道辦事處(鎮人民政府)、建設單位、公安派出所、社區居(村)民委員會等派員組成。籌備組組長由街道辦事處(鎮人民政府)指定人員擔任，業主成員由街道辦事處(鎮人民政府)組織業主推薦產生。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鎮人民政府)協調解決。

籌備組中業主成員的推薦辦法由街道辦事處(鎮人民政府)確定，并事先告知全體業主。

第八條 籌備組成員應當符合下列條件：

(一)具有完全民事行為能力;

(二)本人及其配偶、直系親屬未在同一物業管理區域提供物業服務的企業任職;

(三)無索取、非法收受建設單位、物業服務企業財物的行為;

(四)無泄露或者非法使用業主資料的行為;

(五)個人信用記錄良好，無犯罪記錄。

除前款規定條件外，籌備組中的業主成員還應當遵守臨時管理規約，交納物業服務費用。

第九條 召開業主大會會議，應當于會議召開十五日前通知全體業主，街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會應當參與指導，對業主大會會議表決情況進行監督。

業主代表參加業主大會的，應當將所代表業主的書面意見呈交業主大會。

第十條 劃分為一個物業管理區域的分期開發建設項目，先期開發部分符合法定條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

第十一條 業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

業主有下列情形之一的，不得擔任業主委員會委員; 擔任業主委員會委員后，應當按照業主大會確定的規則予以更換或者罷免：

(一)本人及其配偶、直系親屬與物業服務企業有直接利害關系的;

(二)損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質且未改正的;

(三)未按照規定交納物業服務費用或者專項維修資金且未改正的;

(四)違法出租房屋且未改正的;

(五)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;

(六)有嚴重不良信用記錄或者犯罪記錄的;

(七)業主大會議事規則約定的其他情形。

業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。

第十二條 物業管理行政主管部門應當對街道辦事處(鎮人民政府)物業管理工作人員、業主大會籌備組成員、業主委員會委員進行物業管理法律和業務知識培訓，提高物業管理水平。

第十三條 業主大會和業主委員會應當按照物業管理相關法律、法規和本條例等有關規定履行職責。

業主委員會未按照業主大會議事規則組織召開業主大會會議的，街道辦事處(鎮人民政府)可以責令限期召開;逾期不召開的，應當在街道辦事處(鎮人民政府)指導下，由社區居(村)民委員會組織召開。

業主委員會任期內委員出缺的，按照法律、法規以及業主大會議事規則規定遞補或者重選。

第十四條 業主委員會任期屆滿三個月前，應當書面告知街道辦事處(鎮人民政府)。

街道辦事處(鎮人民政府)應當參照本條例第七條、第八條的規定成立換屆改選小組，組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

自換屆改選小組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間，業主委員會不得組織召開業主大會會議對下列事項作出決定：

(一)選聘、解聘物業服務企業;

(二)管理規約規定情形以外的物業維修、更新、改造等重大事項;

(三)其他重大事項。

第十五條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起三十日內，上一屆業主委員會應當將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并辦理交接手續。新一屆業主委員會可以請求物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)協助移交。

新一屆業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地的縣級市、區物業管理行政主管部門和街道辦事處(鎮人民政府)備案。

第十六條 業主委員會應當對上一屆業主委員會的工作經費和經營性收益等情況進行審核，審核時可以邀請街道辦事處(鎮人民政府)或者社區居(村)民委員會進行核查，也可以委托第三方進行審計。審核結果應當在物業管理區域內顯著位置公示。

第十七條 住宅小區有下列情形之一的，可以成立物業管理委員會代行業主大會或者業主委員會職責：

(一)不具備成立業主大會條件的;

(二)具備成立業主大會條件但未成立，經物業所在地的縣級市、區物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮人民政府)反復指導后仍不能成立的;