(2000年9月23日陜西省第九屆人民代表大會常務委員會第十八次會議通過2004年8月3日陜西省第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議修正2008年12月12日陜西省第十一屆人民代表大會常務委員會第五次會議修訂)

陜西省人民代表大會常務委員會公告

〔十一屆〕第九號

《陜西省物業管理條例》已于2008年12月12日經陜西省第十一屆人民代表大會常務委員會第五次會議通過，現予公布，自2009年5月1日起施行。

陜西省人民代表大會常務委員會

2008年12月12日

目 錄

第一章 總 則

第二章 業主、業主大會及業主委員會

第一節 業主大會籌備組

第二節 業主大會

第三節 業主委員會

第四節 其他規定

第三章 前期物業管理

第一節 物業管理區域劃分

第二節 前期物業管理

第四章 物業管理服務

第五章 物業的使用和維護

第六章 專項維修資金的使用和管理

第七章 法律責任

第八章 附 則

第一章 總 則

第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，創造良好的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和有關法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。

第二條 本條例所稱物業管理，是指業主以管理規約為基礎，自行管理或者通過選聘物業服務企業，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 本條例適用于本省行政區域內的物業管理及其監督管理活動。

第四條 物業管理實行業主自治、專業服務、公開公平、誠實信用的原則。

第五條 省人民政府建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。設區的市、縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

縣級以上人民政府其他有關部門按照各自職責，做好物業管理活動的相關監督管理工作。

街道辦事處、鄉鎮人民政府依法做好轄區內物業管理活動的監督管理工作。

第六條 設區的市、縣(市、區)人民政府和公有住房出售單位應當推進住房制度改革，對不符合物業管理條件的居住區進行治理，完善市政、公用和生活服務設施，使其達到實施物業管理的條件。

第二章 業主、業主大會及業主委員會

第一節 業主大會籌備組

第七條 已領取房屋所有權證的，房屋所有權證上記載的房屋所有權人為業主。

尚未進行房屋權屬登記，但基于買賣、贈與、拆遷補償等已經合法占有該房屋的人，在物業管理活動中視為業主。

業主對物業共有部分享有權利、承擔義務，不得以放棄權利為由不履行義務。

第八條 一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由該物業管理區域內全體業主組成。

物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責。

第九條 物業管理區域符合下列條件之一的，可以召開首次業主大會會議：

(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積50%以上的;(二)首套房屋出售并交付使用滿兩年的，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積20%以上的。

第十條 物業管理區域符合本條例第九條規定的，建設單位應當在十五日內書面告知物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府，并在物業管理區域內公告。建設單位未及時履行告知義務的，業主可以書面形式告知。

街道辦事處、鄉鎮人民政府自收到書面告知三十日內，組織成立業主大會籌備組。縣(市、區)物業管理行政主管部門應當予以指導。

街道辦事處、鄉鎮人民政府未在規定期限內履行組織成立業主大會籌備組職責的，業主可以自行組織成立業主大會，按照本條例規定行使業主大會權利。

第十一條 業主大會籌備組由五至九人組成，其中街道辦事處或者鄉鎮人民政府工作人員一名，建設單位的代表一名，其余為業主代表。

業主大會籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府工作人員擔任，業主代表由業主推選產生。

業主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域內公告。

第十二條 建設單位及其選聘的物業服務企業應當協助業主大會籌備組工作，提供物業管理區域內業主名單、房屋及其附屬設施和相關場地的基本情況等文件資料，并在物業管理區域內提供相應的人力、場地支持。

第十三條 業主大會籌備組履行下列職責：

(一)確定召開首次業主大會會議的時間、地點、形式和內容;(二)擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案;(三)確認業主身份，制作業主名冊，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;(四)擬定業主委員會選舉辦法;(五)提出業主委員會成員候選人名單;(六)承擔召開首次業主大會會議的其他準備工作。

業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開的十五日前將前款第(一)項至第(五)項的內容在物業管理區域內公示。

第十四條 業主大會籌備組應當自成立之日起六十日內，組織召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。

業主大會籌備組應當自業主委員會選舉產生之日起，移交業主名冊等有關資料，并終止活動。

業主大會籌備組工作所需經費，由建設單位承擔。

第二節 業主大會

第十五條 下列事項由業主大會決定：

(一)制定、修改管理規約和業主大會議事規則;(二)選舉、更換業主委員會成員;(三)聽取和通過業主委員會的工作報告;(四)選聘、解聘物業服務企業;(五)管理、使用和續籌專項維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;(七)撤銷業主委員會不適當的決定;(八)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主大會決定前款第(五)項、第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主委員會應當在業主大會作出決定之日起三日內，將決定事項在物業管理區域內公告，并以書面形式告知全體業主。

第十六條 業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主，且占總人數過半數的業主參加。

業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用集體討論形式的，可以全體業主參加，也可以由業主推選業主代表參加;采用書面形式征求意見的，業主應當實名簽署意見，并由業主委員會將征求意見的結果在物業管理區域內公示，業主有查閱相關資料的權利。

業主可以委托他人參加業主大會會議，但應當出具書面委托書，并載明委托事項。

業主大會會議表決采取記名投票的方式。

第十七條 首次業主大會會議應當對管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法進行表決，并選舉產生業主委員會。

第十八條 管理規約應當對業主合理使用專有部分的權利和義務，物業共有部分的使用、維修、養護、管理、收益辦法，業主分擔物業管理區域內的各類費用的方式，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權數確定辦法、業主委員會成員資格和人數以及任期等事項作出約定。

管理規約和業主大會議事規則不得違反法律、法規或者損害社會公共利益，其示范文本由省建設行政主管部門制定。

第十九條 首次業主大會表決通過的管理規約和業主大會議事規則，應當自通過之日起十五日內，由業主委員會報物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門備案。

第二十條 業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。

有下列情況之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議：

(一)占總人數五分之一以上業主提議的;(二)發生突發事件需要及時處理的;(三)業主大會議事規則規定應當召開業主大會臨時會議的其他事項。

業主委員會應當在組織召開業主大會會議十五日前，將會議議題、時間、地點、方式以及表決事項在物業管理區域內公告，并書面告知全體業主，但前款第(二)項情況除外。

第二十一條 業主委員會不按規定履行組織召開業主大會會議職責的，業主可以請求物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府責令其限期組織召開;逾期仍未召集的，由物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開業主大會。

第二節 業主委員會

第二十二條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生，向業主大會負責并報告工作，受業主大會和業主監督。

業主委員會履行下列職責：

(一)執行業主大會的決定;(二)召集業主大會會議，報告物業服務合同的實施情況;(三)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;(四)審核需要業主分攤的費用;(五)監督管理業主共有收益;(六)監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;(七)監督管理規約、物業管理制度的遵守和執行;(八)調解物業使用糾紛;(九)業主大會賦予的其他職責。

第二十三條 業主委員會由主任、副主任、委員以及候補委員組成。

業主委員會組成人數為單數，組成人員任期一般為三年，可以連選連任。

業主委員會組成人員的具體人數等事項由業主大會議事規則規定。

第二十四條 業主委員會可以根據需要聘請專職工作人員，負責處理業主委員會日常事務。

業主委員會主任、副主任、委員的津貼和專職工作人員的薪酬，由業主大會決定。

第二十五條 業主委員會組成人員實行差額選舉，差額比例不得低于五分之一。

未當選業主委員會主任、副主任、委員的，按照得票順序當選業主委員會候補委員。候補委員列席業主委員會會議，不具有表決權。

第二十六條 業主委員會組成人員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表，并符合下列條件：

(一)具有完全民事行為能力;(二)履行業主義務，未拖欠專項維修資金或者未違反物業服務合同惡意拖欠物業管理服務費;(三)本人、配偶及其直系親屬未在本物業管理區域的物業服務企業任職;(四)遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，具有一定的公信力和組織能力;(五)具備必要的工作時間。

第二十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案。備案時應當提交以下材料：

(一)管理規約、業主大會議事規則;(二)業主大會的會議記錄和會議決定;(三)業主委員會組成人員名單及其基本情況。

物業管理行政主管部門應當在收到上述材料后五日內發出備案回執。

業主委員會收到備案回執后，應當將備案情況告知物業服務企業，并在物業管理區域內公告。

備案事項發生變更時，業主委員會應當自變更之日起十五日內書面報告原備案單位，并告知物業服務企業。

第二十八條 業主委員會組成人員不得有下列行為：

(一)接受物業服務企業或者物業管理利害關系人提供的利益或者財物;(二)承攬本物業管理區域物業服務企業的業務或者推薦他人到該企業工作;(三)接受可能妨礙公正履行職務的其他利益。

第二十九條 業主委員會組成人員有下列情形之一的，其業主委員會組成人員資格自行終止：

(一)本人、配偶及其直系親屬在本物業管理區域的物業服務企業任職的;(二)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;(三)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;(四)被判處刑罰的。

第三十條 業主委員會組成人員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會組成人員資格終止：

(一)不履行業主委員會委員職責或者無故三次缺席業主委員會會議的;(二)不履行業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重且拒不改正的;(三)違反本條例第二十八條規定的;(四)向業主大會或者業主委員會提出辭呈的;(五)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

第三十一條 業主委員會主任資格終止的，由業主委員會組成人員推選一位副主任任主任;副主任資格終止的，由業主委員會組成人員從委員中推選副主任;委員資格終止的，由候補委員按照得票多少依次遞補。業主委員會應當及時在物業管理區域內公告組成人員的變更情況。

業主委員會組成人員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的有關資料、印章等物品交回業主委員會。

第三十二條 業主委員會會議由主任召集。主任因故不能履行職責時，由其委托的副主任召集;主任因喪失業主委員會成員資格不能履行職責時，由排序在先的副主任召集。

經三分之一以上委員提議召開業主委員會會議的，應當召開業主委員會會議。主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

第三十三條 業主委員會會議應當有過半數有表決權的組成人員出席，作出決定須經有表決權的組成人員半數以上簽名同意。

業主委員會應當在作出決定之日起三日內，將會議情況以及決定事項在物業管理區域內公告。

第三十四條 業主委員會討論、決定物業管理公共事項，應當于會議召開三日前，在物業管理區域內公告會議議程，聽取業主的意見和建議。

第三十五條 業主委員會應當在其任期屆滿前兩個月提出換屆籌備組人選名單，并在物業管理區域內公示，業主在十五日內未提出異議的，換屆籌備組按照公示人員名單成立;半數以上的業主提出異議的，由業主委員會重新提出人選名單。

業主委員會換屆籌備組在征求業主意見的基礎上提出新一屆業主委員會候選人名單，差額比例不低于五分之一，并在物業管理區域內公示。換屆籌備組人員不得作為新一屆業主委員會組成人員人選。

業主委員會換屆籌備組應當在業主委員會任期屆滿前，組織召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。

第三十六條 業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會后，原業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內，將印章、檔案資料以及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會。

第三十七條 業主委員會半數以上辭職，或者專有部分占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主要求業主委員會提前換屆的，由物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責組織成立業主委員會換屆籌備組，組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府工作人員擔任，其他人員由業主推選。換屆籌備組應當按照本條例第三十五條第二款、第三款的規定組織換屆選舉，原業主委員會應當自新一屆業主委員會產生之日起十日內完成移交工作。

第三十八條 占總人數五分之一以上的業主聯名，可以向業主大會或者業主委員會提出罷免業主委員會組成人員的建議。業主委員會應當在收到罷免建議之日起十五日內組織召開業主大會臨時會議。

業主大會罷免業主委員會組成人員須經專有部分占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意。

第四節 其他規定

第三十九條 業主大會、業主委員會的決定，對物業管理區域內全體業主具有約束力。業主大會、業主委員會不得作出違反法律、法規或者與本物業管理區域物業管理無關的決定。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

業主大會、業主委員會作出的決定損害業主合法權益的，受損害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第四十條 業主委員會超越職權作出的決定，或者作出與本物業管理區域物業管理無關的決定，由簽名同意該決定的成員承擔相應的法律責任。

第四十一條 業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔，經費的籌集、管理、使用由業主大會決定。

業主大會和業主委員會的經費使用情況應當定期以書面形式公告，業主可以查詢。

第三章 前期物業管理

第一節 物業管理區域劃分