第一章 總 則

第一條 為貫徹實施《深圳經濟特區物業管理條例》(以下簡稱《條例》)，結合本市實際，制定本規定。

第二條 市住房和建設部門是本市物業管理行政主管部門(以下簡稱市主管部門)，履行下列物業管理監督管理工作職責：

(一)組織實施《條例》以及其他關于物業管理的法律、法規、規章，執行物業管理的有關規定;

(二)研究擬定或者制定物業管理相關政策措施;

(三)指導、協調區政府物業管理行政主管部門(以下簡稱區主管部門)以及其他相關行政管理部門、街道辦事處、行業協會等依法開展物業管理相關工作;

(四)依照《條例》以及其他有關物業管理的法律、法規、規章作出行政處罰等具體行政行為;

(五)統一監督管理全市物業專項維修資金;

(六)指導、監督和管理全市物業管理招投標活動;

(七)建立物業管理電子投票信息系統、網絡信用平臺和誠信檔案制度;

(八)依法處理物業管理重大信訪事項;

(九)法律、法規、規章和市政府規定的其他物業管理監管職責。

第三條 區主管部門接受市主管部門的業務指導，履行轄區內下列物業管理監督管理工作職責：

(一)指導街道辦事處履行物業管理監管職責;

(二)確認未能依法選舉產生業主委員會或者業主委員會集體辭職的情形，責令嚴重違法的業主委員會限期整改、解散;

(三)撤銷違反法律、法規規定的業主大會、業主委員會的決定，撤銷管理規約中違反法律、法規規定和顯失公平的內容，決定管理規約中對特定業主顯失公平的內容對該特定業主無效;

(四)會同街道辦事處處理物業管理區域劃分的爭議;

(五)指導、監督和管理物業管理招投標活動;

(六)辦理物業管理區域、業主委員會及其委員、物業服務合同、物業管理招投標、管理規約、業主大會議事規則、業主大會和業主委員會印章、行業協會制裁、安全防范應急預案等備案事項;

(七)批準協議選聘前期物業服務企業的申請;

(八)依照《條例》以及其他有關物業管理的法律、法規、規章作出行政處罰等具體行政行為;

(九)依法處理物業管理信訪事項;

(十)法律、法規、規章和市、區政府規定的其他物業管理監管職責。

區主管部門可以根據管理實際，委托街道辦事處以區主管部門的名義辦理前款第(六)項規定的備案事項和第(八)項規定的行政處罰，但業主委員會成立和行業協會制裁的備案除外。

第四條 街道辦事處在區主管部門指導下，負責組織、協調業主大會成立及業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動，具體負責下列物業管理監督管理工作職責：

(一)負責核實業主大會成立條件并組織、協調成立首次業主大會會議籌備組，指導籌備組開展籌備工作，依照本規定墊付籌備費用;

(二)對未能依法選舉產生業主委員會、業主委員會集體辭職、業主委員會被區主管部門解散、業主委員會不按規定召集業主大會會議且拒不執行限期召集決定的情形，組織召集業主大會會議;

(三)對業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，負責指定1名委員召集和主持業主委員會會議;

(四)調查違反法律、法規規定的業主大會、業主委員會的決定，責令限期改正或者報區主管部門予以撤銷;

(五)業主委員會未依法完成換屆選舉的，監督業主委員會組織換屆選舉，或者組織換屆選舉;

(六)代為管理已經解散或者任期屆滿但未完成換屆選舉工作的業主委員會的財物、資料;

(七)組織召開街道物業管理聯席會議;

(八)依法處理物業管理信訪事項;

(九)法律、法規、規章和市、區政府規定的其他物業管理監管職責。

街道辦事處應當明確機構、人員和工作經費，依法貫徹落實其物業管理監管職責。

社區工作站協助街道辦事處開展物業管理相關工作。街道辦事處可以依法委托社區工作站辦理物業管理相關事務，但受區主管部門委托的事項不得轉委托。

第五條 規劃國土、城管、公安、環境保護、市場監管、民政等部門，按照各自職責對轄區內物業管理活動依法進行監督管理。

市房地產權登記機構應當為主管部門、街道辦事處核實業主身份信息提供必要的協助。

第六條 各區政府應當會同市主管部門創新扶持政策，在老舊住宅區和原農村城市化社區推行社會化、專業化、市場化的物業服務。

原農村城市化社區可以在各區政府統籌協調、原農村集體經濟組織繼受單位具體組織下，參照《條例》、本規定及相關規定，成立物業管理自治機構。物業管理自治機構限于自行組織提供物業服務，或者決定購買物業服務并處理與物業服務企業履行合同的相關問題。

原農村城市化社區物業管理自治機構成立和運作的具體辦法，由區政府另行制定。

第七條 建立物業管理人民調解制度，調解處理物業管理糾紛，促進社會建設和社區和諧。

業主委員會應當依照法律、法規、規章以及管理規約，對物業管理區域內業主損害他人合法權益的行為進行勸阻和制止，對物業管理糾紛進行調解。

第八條 市主管部門應當建立市物業管理信用信息庫，完善不良行為警示制度，對物業服務企業及相關從業人員、業主委員會委員和候補委員及執行秘書、承擔機電設備維修養護或者清潔衛生等專項服務的專業機構等納入信用信息檔案管理。

市物業管理協會應當建立物業服務企業和物業服務從業人員的表彰與懲戒制度。市物業管理協會有關物業服務企業及物業服務從業人員的誠信檔案應當與市物業管理信用信息庫保持互聯互通和信息共享。

第九條 倡導綠色物業管理，鼓勵采用新技術、新方法推動物業管理區域內節能、節水、垃圾處理、環境綠化、污染防治等資源節約和環境保護手段的運用，促進物業管理的集約化、信息化、低碳化。

業主大會應當在管理規約中倡導業主、承租人等物業使用人樹立和培養資源節約與環境保護的思想觀念和行為習慣，明確實行生活垃圾分類。

第十條 提倡物業服務企業參與養老事業，鼓勵業主大會、物業服務企業利用物業管理區域公共部位開辦日間養老照料中心，探索推行居家養老與社區服務相結合等有利于養老服務業發展、健全養老服務體系的物業服務新模式。相關具體管理辦法由市民政部門會同市主管部門、市規劃國土部門另行制訂，報市政府批準后實施。

第二章 物業管理聯席會議

第十一條 根據《條例》第七條的規定，建立市、區、街道三級物業管理聯席會議制度。

第十二條 市物業管理聯席會議由市主管部門負責召集，由發展改革、財政、規劃國土、公安、環境保護等部門作為成員單位，依據《條例》、本規定及有關規定對全市物業管理重大問題進行指導、協調、審議和決策。

區物業管理聯席會議由區政府確定成員單位，由區主管部門負責召集，協調處理轄區內物業管理重大問題。

第十三條 街道辦事處應當根據物業管理工作實際，組織轄區城管、規劃土地監察、公安、安監、維穩、信訪、環境保護、社區工作站等部門、機構召開物業管理聯席會議，協調處理轄區內下列物業管理問題：

(一)業主委員會任期已屆滿但仍未完成換屆選舉工作的;

(二)新老物業服務企業交接中發生矛盾糾紛的;

(三)發生其他嚴重影響物業管理區域穩定和安全情形的。

街道辦事處組織召開物業管理聯席會議可以邀請市、區主管部門進行工作指導，也可以邀請物業服務企業、業主委員會委員、業主列席會議。

第十四條 經物業管理聯席會議議定的政府內部工作事項，與會政府部門、機構應當予以執行;無正當理由拒不執行的，依法追究行政責任。

經物業管理聯席會議議定并由與會政府部門、機構作出的具體行政行為，物業服務企業、業主委員會應當履行，但行政復議機關、人民法院依法決定暫停執行相關具體行政行為的除外;拒不履行的，作出具體行政行為的政府部門、機構應當依法強制執行或者申請人民法院強制執行。

物業管理聯席會議召集單位應當整理并保管物業管理聯席會議記錄。

第三章 業主、業主大會和業主委員會

第十五條 下列主體在物業管理活動中依法享有業主權利、履行業主義務：

(一)房地產權利證書或者不動產登記簿記載的所有權人;

(二)尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的法律行為已經合法占有建筑物專有部分的人;

(三)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的人;

(四)因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權的人;

(五)因合法建造取得建筑物專有部分所有權的人;

(六)其他符合法律、法規規定的人。

符合前款規定的主體，應當提供合法、有效的證明文件。

第十六條 物業管理區域內業主不足10人的，經全體業主一致書面同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責，業主應當自書面決定之日起5日內告知物業所在地的街道辦事處和區主管部門。

第十七條 籌備組或者組織選舉的業主委員會應當將業主委員會委員、候補委員及執行秘書的候選人相關信息，于選舉前15日在所在物業管理區域進行公示，公示期不應少于30日。

業主大會會議的議題為選舉或者罷免業主委員會委員的，社區工作站收到列席業主大會會議書面邀請通知后，應當在業主大會會議召開3日前將列席業主大會會議的人員名單和聯系方式書面告知業主委員會。

第十八條 業主根據《條例》第十一條第一款第(一)項規定提議召集業主大會臨時會議的，應當提供業主簽名的書面提議資料和提議業主的有效聯系方式。

業主委員會應當在收到提議資料后15日內，按照提議資料記載的有效聯系方式、業主委員會記錄的業主聯系方式，核實提議的業主人數是否達到業主總人數20%以上(含本數，下同)。業主委員會可以通過市主管部門建立的電子投票系統核實業主有關信息。業主委員會拒不進行核實、無法履行職責或者存在爭議的，由街道辦事處予以核實。

經核實提議符合《條例》第十一條第一款第(一)項規定的，業主委員會應當自核實完成之日起5日內就提議議題召集業主大會臨時會議。經核實提議不符合《條例》第十一條第一款第(一)項規定、業主仍認為需要的，業主應當重新按照本條第一款規定，提供業主簽名的書面提議材料和提議業主的有效聯系方式，提議召集業主大會臨時會議。

業主大會對物業管理事項已作出決定的，業主委員會在一年內可以不再就同一物業管理事項組織召集業主大會臨時會議;但人民法院、區主管部門依法撤銷業主大會決定的除外。

第十九條 業主大會、業主委員會作出的決定涉嫌違反法律、法規規定的，由物業所在地街道辦事處負責調查。

經街道辦事處調查核實，業主大會、業主委員會的決定確有違反法律、法規規定的，街道辦事處應當責令其限期改正。業主大會、業主委員會逾期仍不改正的，街道辦事處應當提請物業所在地區主管部門撤銷業主大會、業主委員會的決定。

第二十條 《條例》第十三條、第十八條、第四十八條規定的“抄送”業主，可以采用以下方式之一：

(一)信函;

(二)電子郵件;

(三)手機短信。