當(dāng)今，房子可以說(shuō)是人們?nèi)松?dāng)中的一件重大物品，買(mǎi)房子是人生當(dāng)中的大事情。很多人在買(mǎi)房之前都會(huì)去考慮一下房子的價(jià)格，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的高低會(huì)影響房子的整個(gè)開(kāi)銷(xiāo)，進(jìn)而影響我們的錢(qián)袋子。下面就與小編一起看看2021年西安房?jī)r(jià)走勢(shì)趨勢(shì)最新消息,今年西安房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)。僅供參考。
每逢歲末年初，中國(guó)樓市信號(hào)就不斷傳出，搶先為2021年西安樓市奠定基調(diào)。
今年起，銀行對(duì)于地產(chǎn)貸款額度收緊，個(gè)人住房貸款占比最高不超過(guò)32.5%。
看著各機(jī)構(gòu)陸續(xù)發(fā)布對(duì)于2021年西安樓市的預(yù)判，眾說(shuō)紛紜。
那么，今年，房?jī)r(jià)究竟走勢(shì)如何？
01、具體漲幅，不靠譜
大部分人希望看到的就是簡(jiǎn)單明了的數(shù)字表明，得出具體漲跌比重，但小編先開(kāi)宗明義，極不靠譜。
首先咱們說(shuō)最權(quán)威的，最近，中國(guó)社科院給出2021年房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)：2021年房?jī)r(jià)比2020年同比增長(zhǎng)5%。
于是，朋友圈又是一翻鼓吹明年房?jī)r(jià)勢(shì)必要漲！
但是，數(shù)據(jù)要多維度來(lái)看：
一、站在資產(chǎn)保值增值的角度，5%也就僅能跑贏通貨膨脹，對(duì)于貸款購(gòu)房的人，這兩年大部分人的貸款利率都在5%以上。
二、5%只是一個(gè)全國(guó)性整體預(yù)判。2020年前11個(gè)月，全國(guó)房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)7.9%，但與此同時(shí)，鄭州，天津、北京、青島等北方重點(diǎn)城市均出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌。
三、這幾年社科院對(duì)于房?jī)r(jià)漲幅的預(yù)測(cè)，可以說(shuō)“十測(cè)九不準(zhǔn)”。預(yù)測(cè)與實(shí)際漲幅大都有出入。
時(shí)至今日，比起期待漲，更應(yīng)該回答的是：
在西安房?jī)r(jià)連漲56個(gè)月的背景下，眼看著北方多個(gè)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)下跌，南北差異越來(lái)越大。2021年，西安房?jī)r(jià)是否還有上漲的動(dòng)力。
即便站在全國(guó)角度來(lái)看，無(wú)論從一線、新一線城市房?jī)r(jià)周期，也很少有連漲4年的。
咱們說(shuō)說(shuō)最實(shí)際的，決定房?jī)r(jià)的，是土地成本，是供求關(guān)系，是限價(jià)政策。
02、地價(jià)漲幅20%，成本壓力擴(kuò)大
地價(jià)是房?jī)r(jià)最重要的影響因素。
以前，地價(jià)較低時(shí)，市場(chǎng)、交易稅費(fèi)等對(duì)于房?jī)r(jià)影響較大。而在如今地價(jià)高漲的背景下，地價(jià)成本成為影響房?jī)r(jià)的大頭。
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典型的就是2019年的地價(jià)和2020年的房?jī)r(jià)。2019年西安樓面價(jià)較2018年上漲36%，導(dǎo)致的結(jié)果就是2020年純新盤(pán)主導(dǎo)下，主城區(qū)房?jī)r(jià)的快速攀升。
可以看到：
1.2019年拿地項(xiàng)目樓面價(jià)基本在3000-10000元/㎡之間。大部分在3000-6000元/㎡之間。
2.這18個(gè)項(xiàng)目，入市均價(jià)在15000元/㎡以下的，僅3個(gè)，位置還是港務(wù)區(qū)和涇河新城。而在主城區(qū)，樓面價(jià)3000+元/㎡，入市價(jià)格基本在1.7W+元/㎡，最高樓面價(jià)破萬(wàn)，入市價(jià)格2.5-3萬(wàn)元/㎡。
而我們來(lái)看2020年，整個(gè)大西安，樓面均價(jià)已經(jīng)突破4500元/㎡，較2019年上漲20%。
而這個(gè)均價(jià)是包含了安置用地以及2020年西咸新區(qū)、鄠縣、閻良低價(jià)地成交影響，具體看，各重點(diǎn)板塊凈地樓面價(jià)漲幅則要大的多（見(jiàn)下圖）。
結(jié)論：從地價(jià)來(lái)看，2021年，西安各板塊房?jī)r(jià)上漲壓力較大！
03、5萬(wàn)組購(gòu)房者擠壓，但上漲動(dòng)力不足
供應(yīng)和需求將是影響房?jī)r(jià)的根本因素。
最典型的就是2018年，城市預(yù)期看漲，最低落戶門(mén)檻購(gòu)房需求暴漲，此時(shí)房?jī)r(jià)還較低，土地供應(yīng)沒(méi)跟上。供不應(yīng)求下，房?jī)r(jià)暴漲。
那2021年呢，供需將發(fā)生什么變化？
一、從房源供應(yīng)來(lái)看：
2020年整個(gè)大西安住宅類(lèi)用地拿地約1.3萬(wàn)畝，甚至比2019年還多2000畝。所以從土地來(lái)看，2021年并不是很缺地。
但一般項(xiàng)目拿地后半年多就入市了。西安不少2019年拿地的項(xiàng)目，因?yàn)楦叱杀緜洳簧蟽r(jià)格，或者怕賣(mài)不動(dòng)，到現(xiàn)在都沒(méi)入市。2021年仍面臨這個(gè)問(wèn)題：有效供應(yīng)不足！
二、從購(gòu)房需求來(lái)看：
從2018年后，西安新的落戶人口在逐漸減少，而從收入水平來(lái)看，西安這四年房?jī)r(jià)翻翻，但收入依舊低位，整體購(gòu)買(mǎi)力有限。
在經(jīng)歷了2020年的疫情、長(zhǎng)租公寓暴雷，全球大放水，地價(jià)猛漲后，大家的購(gòu)房熱情，抵御通貨膨脹、資金保值的需求，購(gòu)房熱情激增！
以上兩點(diǎn)，從核驗(yàn)登記數(shù)據(jù)反映更直觀：
1、2019年西安主城區(qū)公示房源約10萬(wàn)套，核驗(yàn)通過(guò)21萬(wàn)購(gòu)房者，2020年公示房源約8萬(wàn)套，但核驗(yàn)通過(guò)客戶仍然有近20萬(wàn)組。整體中簽率要比2019年低10%，且登記家庭主要集中在熱門(mén)搖號(hào)盤(pán)。
2、四季度最后兩月，一般為樓市淡季。而去年11月、12月，供貨約1.2萬(wàn)套房子，登記客戶近5萬(wàn)組，中簽率不足三成，甚至低于全年最火爆的5-7月！而未得到釋放的購(gòu)房需求也將推遲到2021年。
結(jié)論：2021年西安將呈現(xiàn)有效供應(yīng)不足，購(gòu)買(mǎi)力有限。有上漲壓力，但上漲動(dòng)力不足。
04、主城限價(jià)從嚴(yán)，但板塊分化明顯
短期看政策，中期看土地，長(zhǎng)期看人口，短期內(nèi)西安市主城限價(jià)對(duì)于房?jī)r(jià)仍有重要影響。
在2020年1130政策出臺(tái)前，西安房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)上漲55個(gè)月。而房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素就是：限價(jià)老盤(pán)逐漸售罄。在這個(gè)大背景下，接下來(lái)，將會(huì)出現(xiàn)以下幾個(gè)局面：
一、純新盤(pán)加入嚴(yán)格限價(jià)行列，哪怕精裝改毛坯，主城區(qū)漲幅必然受限！
這點(diǎn)從2020年第四季度的限價(jià)就可以看出來(lái)，萬(wàn)科悅府在大興新區(qū)放風(fēng)價(jià)1.8萬(wàn)，備案價(jià)1.5萬(wàn)。港務(wù)區(qū)金地玖峯匯純新盤(pán)，小高層1.3萬(wàn)入市。御錦城搖號(hào)老盤(pán)，備案價(jià)降價(jià)300元/㎡……
而主城限價(jià)、缺房，成本高這些因素影響下，必然帶來(lái)主城新房、二手房、新區(qū)價(jià)格、漲幅的分化。
二、主城新房漲幅控制背后，成本將影響各板塊房?jī)r(jià)漲幅。
根據(jù)前瞻數(shù)據(jù)2020年年報(bào)來(lái)看，目前西安市主城均價(jià)13876元/㎡，而這個(gè)數(shù)據(jù)其實(shí)與咱們的感知有較大偏差。
目前均價(jià)主要依靠市場(chǎng)僅有的限價(jià)老盤(pán)一力維持。
2021年，在前面提到的地價(jià)漲幅情況下：高新三期、航天新城、高鐵新城房?jī)r(jià)漲幅將會(huì)領(lǐng)先其他板塊。而港務(wù)區(qū)、浐灞作為剛需板塊，地價(jià)漲幅不大，購(gòu)買(mǎi)力仍以剛需客戶為主，限價(jià)力度收緊，漲幅將受限。
三、主城區(qū)購(gòu)房者或?qū)⑦M(jìn)一步外溢至二手房，價(jià)格面臨上漲壓力
根據(jù)上月二手房成交數(shù)據(jù)來(lái)看，成交量依舊在8000套以上，與上年度其他月份相比并無(wú)明顯變化。
從數(shù)據(jù)端表現(xiàn)來(lái)看，未受1130新政影響，其背后反饋出的是大量剛需客戶無(wú)房可買(mǎi)的困境。
縱觀2020年，很多二手房?jī)r(jià)格漲幅較大，而2021年若持續(xù)走高或?qū)⒚媾R回調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。具體走勢(shì)還是要參考二手房和主城限價(jià)新盤(pán)、新區(qū)新盤(pán)的性價(jià)比。
四、新區(qū)價(jià)格受地價(jià)影響小，剛需流向?qū)⑹欠只暮诵摹?/p>
從2021年下半年來(lái)看，主城搖號(hào)新盤(pán)稀缺，購(gòu)房門(mén)檻高的情況下，大量剛需購(gòu)房者被迫去往新區(qū)。
比如2020年金九銀十期間，特別是咸陽(yáng)和涇河新城，熱度一直持續(xù)到12月份。咸陽(yáng)文興路的F4場(chǎng)面火爆，涇河新城雅居樂(lè)北城雅郡12月首開(kāi)搖號(hào)。
2021年，涇河新城由于配套落地快，灃西新城地鐵5號(hào)線通車(chē)、空港新城藝術(shù)中心站，蘇寧、綠地在地鐵外帶來(lái)商業(yè)。這些板塊漲幅可能大于其他新區(qū)。
