對于如何投訴、換物業、拒交物業費、物業應履行的職責等問題，小編給您正確的姿勢。

一、哪些問題可以投訴，找誰投訴？

1. 物業服務區域內電梯、鍋爐等特種設備使用單位的監督管理。

找：各區縣市場監管局

2. 物業未按照合同約定：

①提供服務的

②將物業管理區域內的全部物業管理一并委托其他單位或者個人管理的

③擅自改變物業服務用房用途的

④擅自撤離物業管理區域的

⑤擅自停止物業服務的

⑥套取、挪用物業專項維修資金的。

找：住房保障管理局

3.對物業管理方面法律、法規、規章規定的由房地產行政主管部門、物業主管部門和城管執法部門行政處罰的違法事項進行行政處罰。

找：城管執法局

4. 投訴物業保修期內出現工程質量缺陷得不到及時維修行為

找：城鄉建設委

5. 物業不履行消防安全職責

找：公安局

6. 物業服務區域內的違反治安管理的行為依法進行處罰，對構成犯罪的依法追究刑事責任的。

找：市公安局

7. 物業服務收費不明碼標價和不實行政府指導價的亂收費行為

找：發改委

8. 物業不履行職責，沒有做好物業服務區域衛生清掃保潔工作。

找：住房保障管理局

9.公共區域、開放式小區的生活廢棄物收運、處理。

找：城管

二、怎么換物業？

根據《山東省物業管理條例》第三十一條規定：一個物業管理區域成立一個業主大會。

物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會職責。

1.業主大會可以“選聘、解聘物業服務企業”。

2.業主大會如何征求業主意見？

業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。

3.業主委員會干什么？

業主委員會是業主大會的執行機構，業主委員會依照國家有關法律、法規和業主大會的授權開展活動。

業主委員會（職責之一）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；監督管理規約的實施；

4.業主委員會如何產生？

業主委員會由業主大會會議選舉產生，由三人以上單數組成。業主委員會委員應當由物業管理區域內的業主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。

業主委員會選舉產生后，應當自選舉產生之日起三十日內，持相關資料向物業主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府備案。

三、什么情況下，業主可以拒交物業費

按照規定，業主在物業管理活動中，履行按時交納物業服務費的義務。

實行政府指導價的，價格主管部門應當會同物業主管部門，根據住宅物業種類、服務內容、服務等級和物價指數變動情況等，制定相應的基準價和浮動幅度，并每年向社會公布。具體收費標準由業主與物業服務企業根據基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。

物業服務企業為業主或者物業使用人提供物業服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準可以另行約定。

但是，如果物業服務企業違反規定及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主委員會或者業主有權拒絕。

涉及的政策法規文件（部分）如下：

1.《物業管理條例》（2003年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公布。根據2007年8月26日《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》第一次修正；根據2016年2月6日《國務院關于修改部分行政法規的決定》第二次修正；根據2018年3月19日《國務院關于修改和廢止部分行政法規的決定》第三次修正）

2. 《山東省物業管理條例》 （2009年1月8日山東省第十一屆人民代表大會常務委員會第八次會議通過。根據2018年9月21日山東省第十三屆人民代表大會常務委員會第五次會議《關于修改〈山東省民用建筑節能條例〉等十件地方性法規的決定》修正）