在二手房交易中，許多購(gòu)房者往往只顧房屋價(jià)值的高低，忽略了交易中可能出現(xiàn)的一些其他問(wèn)題。事實(shí)上，在二手房買賣過(guò)程中，除了買賣雙方的議價(jià)過(guò)程外，一些細(xì)節(jié)問(wèn)題也是值得買家充分關(guān)注的。如有不慎，小細(xì)節(jié)便可能引發(fā)大問(wèn)題。本文思而思學(xué)教育網(wǎng)小編將為你介紹關(guān)于東莞二手房交易的一些注意事項(xiàng)和流程，東莞二手房交易稅費(fèi)和其他費(fèi)用的知識(shí)，希望對(duì)你有幫助。
二手房交易費(fèi)用：
一、購(gòu)房首付
購(gòu)買144?以下普通住宅，首套房最低首付為房款總價(jià)三成，二套為四成。但如果購(gòu)買144?以上住宅，無(wú)論首套還是二套均需要最低首付六成。（注：對(duì)套數(shù)的認(rèn)定，以購(gòu)房者夫妻雙方及子女名下在東莞的房產(chǎn)套數(shù)為準(zhǔn)）。
二、居間服務(wù)費(fèi)
居間服務(wù)費(fèi)俗稱為中介費(fèi)，一般為房款總價(jià)的2%-3%（注：具體由購(gòu)房者與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)商談約定）。
三、契稅
根據(jù)最新規(guī)定，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
四、營(yíng)業(yè)稅
免收，因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅是房產(chǎn)證未滿2年才會(huì)征收，但按照東莞當(dāng)前政策，房產(chǎn)需滿2年才能出售，故營(yíng)業(yè)稅免收。
五、個(gè)人所得稅
1、滿五唯一房源免收，注：滿5年是指房產(chǎn)證/契稅發(fā)票日期至交易日期，滿5年或以上；唯一住房是以家庭為單位，在廣東省內(nèi)，業(yè)主、配偶、未成年子女的名下，在省內(nèi)的房管系統(tǒng)中只登記有一套住房。
2、非滿五唯一征收方式如下：
目前在東莞二手房市場(chǎng)交易中，個(gè)人所得稅通常轉(zhuǎn)嫁給買方支付，計(jì)算方式為：個(gè)人所得稅=（轉(zhuǎn)讓價(jià)格或計(jì)稅評(píng)估價(jià)-房屋原發(fā)票價(jià)-合理費(fèi)用）20%。
關(guān)于轉(zhuǎn)讓價(jià)格或計(jì)稅評(píng)估價(jià)如何確定？按照規(guī)定，2012年3月31日起，我市正式啟用東莞市存量房交易計(jì)稅價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)，地稅部門通過(guò)將納稅人自行申報(bào)的交易價(jià)格與存量房交易計(jì)稅價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)自動(dòng)生成的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行比對(duì)，按照孰高原則確定計(jì)稅價(jià)格，并以此為依據(jù)征收存量房交易環(huán)節(jié)的各項(xiàng)稅費(fèi)。值得注意的是，按東莞現(xiàn)在政策，東莞存量房交易計(jì)稅價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)自動(dòng)生成的評(píng)估價(jià)格目前是不公開(kāi)的，只要繳稅當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)核算時(shí)才能確定。
另外，合理稅費(fèi)包括本次購(gòu)置實(shí)際支付辦證費(fèi)、房屋裝修費(fèi)用、房屋貸款利息、手續(xù)費(fèi)（或中介費(fèi)）、公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、住宅專項(xiàng)維修資金等，其中房屋裝修費(fèi)用不能超過(guò)房屋原發(fā)票價(jià)的10%；住宅專項(xiàng)維修資金只能用于二手房第一次轉(zhuǎn)讓時(shí)抵扣，二次及二次以上轉(zhuǎn)讓則不能計(jì)算在合理稅費(fèi)里。
六、評(píng)估費(fèi)
1、商業(yè)貸款：評(píng)估價(jià)在100萬(wàn)以內(nèi)的評(píng)估費(fèi)用為評(píng)估價(jià)0.5%，評(píng)估價(jià)在100萬(wàn)以上的評(píng)估費(fèi)為【100萬(wàn)0.5%+（評(píng)估價(jià)-100萬(wàn)）0.25%】
2、公積金貸款：評(píng)估價(jià)50萬(wàn)以下，評(píng)估費(fèi)為1500元/套；評(píng)估價(jià)50萬(wàn)以上，評(píng)估費(fèi)為2000元/套
七、擔(dān)保費(fèi)
1、商業(yè)貸款：擔(dān)保費(fèi)為貸款金額1.5%+3500元辦證及服務(wù)費(fèi)
2、公積金貸款：擔(dān)保費(fèi)為貸款金額1%+3000元辦證及服務(wù)費(fèi)
（注：一般純商業(yè)貸款可以讓業(yè)主做擔(dān)保，減除費(fèi)用）
八、住宅專項(xiàng)維修資金
因?yàn)闃I(yè)主之前購(gòu)房時(shí)已經(jīng)繳納，通常由業(yè)主贈(zèng)給買家，故無(wú)需再繳納。
九、其他費(fèi)用
如交易登記費(fèi)、抵押登記費(fèi)、公證費(fèi)、資信調(diào)查費(fèi)等額度較小的費(fèi)用。
另外值得一提的是，一般來(lái)講，樓齡超過(guò)15年，銀行普遍會(huì)要求個(gè)人首付在5成以上。故如果購(gòu)房者首付金額有限，盡量購(gòu)買15年以內(nèi)的二手房，以避免因?yàn)橘J款問(wèn)題造成首付預(yù)算沒(méi)法滿足條件而產(chǎn)生糾紛。
交易流程
第一步：在看中房源并談好價(jià)錢后，簽約前必需核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)，房子一旦被查封或抵押都無(wú)法停止買賣。看看產(chǎn)權(quán)人身份證與房產(chǎn)證能否分歧。（通常由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)帶業(yè)主去房管局查檔核實(shí)）
第二步：簽買賣合同，注意將定金數(shù)、首付、尾款的金額及時(shí)間、付款方式、房屋內(nèi)的設(shè)備的處置方式等進(jìn)行約定并寫(xiě)進(jìn)合同。（通常在簽合同當(dāng)天支付定金）
第三步：申請(qǐng)貸款（一次性付款買家忽略），需提前準(zhǔn)備銀行流水、收入證明的文件到銀行辦理
第四步：業(yè)主贖樓（業(yè)主無(wú)欠款可忽略），一般在買家的同貸書(shū)審批通過(guò)后，買家支付首付款，業(yè)主用首付款去贖樓（若首付款的額度不足抵扣贖樓款，需業(yè)主自行墊付，合同另行約定除外）
第五步：過(guò)戶打稅，在業(yè)主贖樓辦理結(jié)清手續(xù)，并到房管局注銷抵押登記后，即可到房管部門辦理過(guò)戶，通常過(guò)戶當(dāng)天需要到稅局繳納契稅、個(gè)人所得稅等費(fèi)用
第六步：物業(yè)交割，物業(yè)交割包括水、電、燃?xì)獠轵?yàn)及費(fèi)用結(jié)清；供暖協(xié)議變卦及供暖費(fèi)結(jié)清；物業(yè)協(xié)議變卦及物業(yè)費(fèi)結(jié)清；有線電視過(guò)戶及有線電視費(fèi)、電話費(fèi)結(jié)清；戶口遷出；屋內(nèi)設(shè)備交割等。
