房地產去庫存：號角吹響、政策先行

結合當前中國經濟的現實情況，提升有效供給的最便捷方式即去產能，優化產業結構。

在今年供給側改革中，房地產去庫存政策最為密集。自2月份以來，短短20余天里，央行、發改委等10多個部委相繼出臺了五項重磅措施，幾乎每周都有樓市政策出臺。相信今年兩會也會就這一問題繼續深入探討。

據中國社科院數據顯示，2015年商品住房總庫存預計達39.96億平方米，現房待售面積4.26億平方米，如果想完全消化，需要23個月。

國金證券分析師李立峰指出，化解房地產高庫存，如果著眼于短期效果，主要還得從需求側制定措施，比如貨幣、金融、財稅等，刺激需求有助于消化存貨。如果著眼于中長期改革，從供給側改革考慮，則需要全局性的戰略性政策指引。

過去地產政策主要在需求端發力，供給側改革的主要方式是控制增量，調整土地供應節奏，增加土地有效供給；還要消化存量，在增強對周圍人口吸引力上加快戶籍制度改革；在庫存積壓嚴重區域增加道路、醫療、教育等公共資源和基礎設施配套；加快推進政府購買服務，保障房和棚改回遷房以貨幣化安置為主；建立良好的金融和法律環境。

“地產供給側改革，首要看點在于去庫存，消化庫存的行業性機會正好可以回籠資金。”李立峰指出，完成從重資產模式向輕資產模式的轉型，從住宅開發銷售向商用物業持有并重轉型，從依賴低成本土地向依賴規模和控制能力降低成本轉型，從依賴土地自然高速增值向依賴產品價值提升利潤率轉型，從純住宅開發向產業綜合地產開發轉型，從地產開發行業向業務多元化轉型，從依賴房價上漲獲取高利潤向依賴高周轉提升凈收益率轉型。