“營改增”即將推行的消息一出后，內江不少開發商都顯得有些興奮，他們認為，這對于三四線城市來說，無論是新房還是二手房，都是一種促進作用。

根據最新消息，從5月1日起，國家將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業4個行業納入營業稅改增值稅試點范圍。其中，建筑業和房地產業適用11%稅率，金融業和生活服務業適用6%稅率。那么“營改增”明明是稅率提高，卻為何被稱為是一項只減不增的惠民政策呢?

營業稅改增值稅稅率提高6%

根據最新消息顯示，將全面推開“營改增”改革，建筑業、房地產業、金融業和生活服務業被納入試點范圍。其中，建筑業和房地產業適用11%稅率，金融業和生活服務業適用6%稅率。而現行的稅收政策為營業稅，稅率為5%，也就是說，就地產行業，僅從數字上來看，“營改增”將稅率提高了6%。

值得注意的是，“營改增”將推行的消息一出，各方聲音普遍看好，類似“稅收只減不增，將推動三四線城市去庫存”。實際上，為何稅率增加的稅收反而可能促進房地產行業的發展?從政策上來說，“營改增”最大的減稅之處，指的是，增值稅是最主要的流轉稅種之一，其最大特點是能夠最大限度地消除重復計稅。

差價征稅促進樓市交易

現行的營業稅(不含附加稅)稅率為5%，營業稅的征收是以住宅全額售價為基數，增值稅則有所不同，是以賣出價和買入價稅前的差額做基數。

吳京在內江從事二手房買賣多年，當聽到“營改增”的消息時，他最快的反應是，以后一段日子他的生意將更好了，因為他看好稅收改革后的內江二手房買賣市場。吳京舉例說，“比如，100萬買一套房子然后150萬賣出，如果符合征收營業稅的條件，那么賣房時，其稅基就是150萬，按5%的稅率來算，營業稅額為7.5萬。如果改為增值稅，稅基是50萬，按照11%的稅率來算，增值稅額就是5.5萬。這樣說來稅負減輕了。”

當然，也有稅收增加的情況，就是100萬的房子賣了200萬，按營業稅就是十萬，按增值稅算是 11 萬，這樣稅負增加了。但是從另一方面來說，如果所繳納的增值稅越多，說明增值越多，這也是合理上稅的。

期待細則出臺推動樓市去庫存“營改增整體來說會減稅，對房地產行業來說也是如此。尤其是對內江這種房價并不高的城市，減稅力度更大一些，會減少房企的一些稅務壓力。在稅務認同前提下，樓盤成本中的各類稅項總和越大，則增值稅抵扣越多。”內江東興區一樓盤相關負責人分析說。

總的說來，內江多個開發商未來營改增之后，企業的新增不動產可以抵扣，這將促進并擴大有效投資。但從另外一個角度講，這實際上是在鼓勵企業購買不動產進行稅前抵扣，反倒會擴大需求，對二三線城市而言，有利于去庫存，對一線城市的房價理論上有推升作用。

營改增范圍：過渡期免稅項目達四十項

根據最新公布的《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》，營改增試點全面推開后，在過渡期內將對40個項目免征增值稅。這些項目大多涉及公共服務和民生領域，與百姓生活息息相關。

40個免稅項目中，涉及民生領域的項目最多。比如，托兒所、幼兒園提供的保育和教育服務免征增值稅，包括公辦和民辦的托兒所、幼兒園、學前班、幼兒班、保育院、幼兒院等。此外，養老機構提供的養老服務，殘疾人福利機構提供的育養服務，婚姻介紹服務，殯葬服務;殘疾人員本人為社會提供的服務，醫療機構提供的醫療服務等，也都免征增值稅。

對于一些對自然人影響較大的項目，免稅政策也有涉及，包括：個人轉讓著作權;個人銷售自建自用住房;涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權等。

涉及公共服務領域免稅項目的包括：紀念館、博物館、文化館、文物保護單位管理機構、美術館、展覽館、書畫院、圖書館在自己的場所提供文化體育服務取得的第一道門票收入，寺院、宮觀、清真寺和教堂舉辦文化、宗教活動的門票收入;2017年12月31日前，科普單位的門票收入;2018年12月31日前，公共租賃住房經營管理單位出租公共租賃住房等。

對于一些經濟社會發展的重點支持領域，不少項目也將享受免征增值稅優惠政策。比如，農業機耕、排灌、病蟲害防治、植物保護、農牧保險以及相關技術培訓業務，家禽、牲畜、水生動物的配種和疾病防治;金融機構農戶小額貸款、國家助學貸款等的利息收入;擔保機構從事中小企業信用擔保或者再擔保業務取得的收入等。

為鼓勵科技創新，對納稅人提供技術轉讓、技術開發和與之相關的技術咨詢、技術服務;以及符合條件的合同能源管理服務，免征增值稅。為鼓勵就業，對符合條件隨軍家屬就業、軍隊轉業干部提供的應稅服務免征增值稅。

專家表示，這40個免征增值稅的項目，主要是從原有營業稅稅收優惠政策中平移過來的，在營改增全面推開后得以繼續保留和延續。這些舉措保證了宏觀政策的連續性和穩定性，有利于營改增的順利實施和平穩過渡，確保所有行業稅負只減不增。