2015安徽物業(yè)管理?xiàng)l例
第一章總則
第一條【立法目的】為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提升物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，營(yíng)造良好的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。
第二條【物業(yè)管理定義】本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋或者業(yè)主自行對(duì)建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條【物業(yè)管理原則】物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。
第四條【政府職責(zé)】縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)、支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)逐步將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，建立和完善專業(yè)化、社會(huì)化、和市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平，落實(shí)國(guó)家和省有關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的支持政策。
市、縣、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理工作納入政府工作目標(biāo)考核。
第五條【部門職責(zé)】省人民政府縣級(jí)以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房地產(chǎn)行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理行政主管部門)負(fù)責(zé)本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣級(jí)以上人民政府的其他有關(guān)部門，發(fā)展改革、公安、司法行政、民政、財(cái)政、環(huán)境保護(hù)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市管理、工商、價(jià)格、質(zhì)量監(jiān)督等部門，應(yīng)當(dāng)依照按照各自的職責(zé)分工，相互配合，做好相關(guān)監(jiān)督管理工作。
第六條【街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)職責(zé)】街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下，履行以下職責(zé)：具體負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。
(一)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會(huì)的成立、業(yè)主委員會(huì)的選舉;
(二)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作;
(三)協(xié)調(diào)監(jiān)督建筑物及其附屬設(shè)施的專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)使用和管理;
(四)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)之間關(guān)系，調(diào)處業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛;
(五)協(xié)調(diào)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接;
(六)監(jiān)督老舊小區(qū)物業(yè)管理。
居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助和配合。
第七條【物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用】物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量和水平。
第十五七條【物業(yè)管理區(qū)域劃分】(原條例第十五條)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、規(guī)模經(jīng)營(yíng)、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規(guī)定進(jìn)行：
(一)新建住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;
(二)新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與住宅小區(qū)劃分為同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;
(三)地理上自然連接規(guī)模較小的住宅小區(qū)，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;
(四)商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉(cāng)儲(chǔ)等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
本條例施行前已經(jīng)建成并實(shí)施物業(yè)管理的住宅物業(yè)，可以繼續(xù)作為一個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。尚未實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件實(shí)施物業(yè)管理。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則，依據(jù)批準(zhǔn)的規(guī)劃方案，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素確定。
第十六八條【物業(yè)管理區(qū)域確定】(原條例第十六條)新建物業(yè)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)按照前條第七條規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，向設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng)劃分登記備案。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。
物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的以及已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)后作出決定，并在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)
第八九條【業(yè)主身份確定】房屋所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主身份的確認(rèn)，以房屋登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他有效證明為依據(jù)。
第九十條【業(yè)主權(quán)利和義務(wù)】業(yè)主除享有國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的權(quán)利外，還享有以下權(quán)利：
(一)向業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議或者質(zhì)詢;
(二)推選業(yè)主代表，并享有被推選權(quán);
(三)依法使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)利;
(四)要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止違反共同利益的行為。
業(yè)主除履行國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的義務(wù)外，還應(yīng)當(dāng)配合、支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng)。
物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利和義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。
第十十一條【業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第十七十二條【籌備成立首次業(yè)主大會(huì)條件】(原條例第十七條)符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議:
(一)入住率達(dá)到50%以上的;
(二)首批物業(yè)交付滿二年，并且入住率超過(guò)30%的;
(三)首批物業(yè)交付滿三年的。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積百分之五十或者首批物業(yè)交付滿三年的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的規(guī)定，及時(shí)報(bào)送下列籌備成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;
(二)房屋及建筑物面積清冊(cè);
(三)業(yè)主名冊(cè);
(四)建筑規(guī)劃總平面圖;
(五)共用設(shè)施設(shè)備的交接資料;
(六)物業(yè)服務(wù)用房配置確認(rèn)資料;
(七)其他有關(guān)的文件資料。
第十三十八條【首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組組成】(原條例第十八條)業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的組織協(xié)調(diào)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、和居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表組成業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組，籌備組人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的1/2二分之一。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組做好相關(guān)工作。
符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條件之一，但未及時(shí)召開(kāi)大會(huì)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主書(shū)面報(bào)告之日起四十五日內(nèi)組建業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。
業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十五日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。
第十四十九條【首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組職責(zé)】(原條例第十九條)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組履行下列職責(zé)：
(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容;
(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則;
(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主人數(shù)、所擁有的專有部分面積，以及業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);
(四)提出首屆業(yè)主委員會(huì)委員選舉辦法、，確定候選人條件和名單;
(五)依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;
(五)(六)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并將公告首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)書(shū)面通知全體業(yè)主。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份、投票權(quán)數(shù)和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則草案等提出異議的，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核或者修改，并告知異議人。
業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日三個(gè)月內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。籌備組在業(yè)主委員會(huì)依法成立后自行解散。
第十一十五條【業(yè)主大會(huì)的職責(zé)】業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則開(kāi)展活動(dòng)。
除國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)外，業(yè)主大會(huì)還應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：決定以下事項(xiàng)：
(一)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)關(guān)系業(yè)主利益的重大事項(xiàng);
(二)批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則;
(一)制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)制定、修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員;
(三)(四)聽(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告;
(四)(五)改變和撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;
(五)(六)決定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的相關(guān)事項(xiàng);
(七)確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案;
(八)選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(九)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;
(十)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(十一)利用共用部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用;
(十二)法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則等。
第十二十六條【業(yè)主大會(huì)表決機(jī)制】業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3三分之二以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
前款規(guī)定的面積和業(yè)主人數(shù)，按照下列規(guī)定確定:
(一)專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。建筑物總面積，按照專有部分面積之和計(jì)算。
(二)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算。業(yè)主總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計(jì)算。
第十七二十一條【業(yè)主代表制度】(原條例第二十一條)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表的推選、權(quán)限由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其代表的業(yè)主意見(jiàn);對(duì)需業(yè)主投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)或者棄權(quán)的具體意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票時(shí)如實(shí)反映。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書(shū)面委托書(shū)，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。
物業(yè)使用人可以列席業(yè)主大會(huì)。
第十八條【業(yè)主大會(huì)會(huì)議形式和表決辦法】業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主;無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見(jiàn)應(yīng)由業(yè)主本人簽名。
提倡采用信息化技術(shù)，改進(jìn)業(yè)主大會(huì)表決方式。
第二十二十九條【業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議】(原條例第二十二條)業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議:
(一)有20%以上業(yè)主提議的;
(一)經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;
(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會(huì)未按照上述規(guī)定及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促或者組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
第二十條業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度，專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照財(cái)務(wù)要求建賬并及時(shí)入賬。業(yè)主委員會(huì)對(duì)原始憑證及形成的會(huì)計(jì)資料應(yīng)當(dāng)妥善保管。
第二十一條【物業(yè)管理委員會(huì)的成立】不具備成立業(yè)主大會(huì)條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，經(jīng)縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍不能成立的，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會(huì)，組織業(yè)主自行或者聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
物業(yè)管理委員會(huì)的人員組成，應(yīng)當(dāng)在所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第二十二二十九條【業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生辦法】(原條例第二十九條) 業(yè)主委員會(huì)委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期不超過(guò)五年，委員可以連選連任。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3三日內(nèi)召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生主任1一人、副主任1一至2二人。經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)執(zhí)行秘書(shū)，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)日常事務(wù)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30三十日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及業(yè)主委員會(huì)組成人員名單等材料報(bào)縣級(jí)人民政府物業(yè)管理房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并書(shū)面告知相關(guān)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)。
前款規(guī)定的備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)重新備案，并書(shū)面告知縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及所在地的相關(guān)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)。
第二十三二十八條【業(yè)主委員會(huì)委員的條件】(原條例第二十八條)業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;
(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主代表;
(二)具有完全民事行為能力;
(二)(三)遵守業(yè)主大會(huì)的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，模范履行業(yè)主義務(wù);
(三)(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔;
(四)(五)身體健康，具有一定的組織協(xié)調(diào)能力和必要的工作時(shí)間。;
(六)本人、配偶及其直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職或者有其他利害關(guān)系。
第十三二十四條【業(yè)主委員會(huì)職責(zé)】業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)的決定開(kāi)展活動(dòng)。
除國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職權(quán)外，經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)還行使下列職權(quán)：
(一)審議物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的管理方案、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套工程和重大維修工程項(xiàng)目年度計(jì)劃;
(二)審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)。
業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議;
(二)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告業(yè)主委員會(huì)工作和物業(yè)管理實(shí)施情況，報(bào)告業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)和公共收益的分配與使用情況;
(三)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用;
(七)組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用;
(八)調(diào)解物業(yè)使用、維護(hù)和管理等方面的糾紛;
(九)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過(guò)半數(shù)通過(guò)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十四二十五條【業(yè)委會(huì)公開(kāi)義務(wù)】除國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的義務(wù)外，業(yè)主委員會(huì)還應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，遵守業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則;
(二)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)予以支持和配合;
(三)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)其不合法、不適當(dāng)?shù)男袨橛枰灾浦埂?/p>
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)下列情況和資料：
(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定;
(三)物業(yè)服務(wù)合同;
(四)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況;
(五)物業(yè)共有部分的收益和使用、分配情況;
(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車車位的處分情況;
(七)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況;
(八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。
第二十六三十條【業(yè)主委員會(huì)會(huì)議制度】(原條例第三十條)業(yè)主委員會(huì)任期一般為三年，其組成人員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿60日前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉;逾期未換屆的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促或者組織其換屆。
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后，應(yīng)當(dāng)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持。主任因故不能履行職責(zé)時(shí)，由副主任召集和主持。經(jīng)三分之一以上委員提議召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開(kāi)。主任、副主任無(wú)正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定一名委員召集和主持業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過(guò)半數(shù)通過(guò)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會(huì)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人或者其書(shū)面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議。
第二十七條【業(yè)主委員會(huì)換屆程序】業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉;逾期未換屆的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉;逾期仍未組織的，可以由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其移交。
業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交本屆業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主或者居民委員會(huì)、村民委員會(huì)可以請(qǐng)求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其移交。
移交過(guò)程中出現(xiàn)治安事件的，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理。
第二十八三十一條【業(yè)主委員會(huì)委員管理】(原條例第三十一條)業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止，并其委員職務(wù)自行終止，由業(yè)主委員會(huì)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告:
(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因，不再是業(yè)主的;
(二)無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的;
(三)因身體健康等原因喪失履行職責(zé)能力的;
(四)因犯罪正在受刑事追究的;
(四)被依法追究刑事責(zé)任的;
(五)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的。
(六)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;
(七)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者利害關(guān)系業(yè)主提供的不當(dāng)利益或者報(bào)酬的;
(八)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。
經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要增減或者調(diào)整業(yè)主委員會(huì)委員的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第二十九條【業(yè)主委員會(huì)委員資格終止】業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有百分之二十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)，可以決定終止其委員資格：
(一)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬的;
(二)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)，牟取不當(dāng)利益的;
(三)損壞公共設(shè)施，違法搭建，破壞房屋外觀和承重結(jié)構(gòu)，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)，拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)維修資金，以及違法出租房屋的;
(四)侵害業(yè)主合法權(quán)益的;
(五)因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議決定是否終止業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
第三十條【業(yè)主委員會(huì)委員調(diào)整增減】經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者持有百分之二十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議增減或者調(diào)整業(yè)主委員會(huì)委員的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十五條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、規(guī)模經(jīng)營(yíng)、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規(guī)定進(jìn)行：
(一)新建住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;
(二)新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與住宅小區(qū)劃分為同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;
(三)地理上自然連接規(guī)模較小的住宅小區(qū)，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;
(四)商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉(cāng)儲(chǔ)等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
本條例施行前已經(jīng)建成并實(shí)施物業(yè)管理的住宅物業(yè)，可以繼續(xù)作為一個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。尚未實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件實(shí)施物業(yè)管理。
第十六條 新建物業(yè)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)按照前條規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，向設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)劃分登記。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。
物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的，由設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)后作出決定，并在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十七條 符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)會(huì)議:
(一)入住率達(dá)到50%以上的;
(二)首批物業(yè)交付滿二年，并且入住率超過(guò)30%的;
(三)首批物業(yè)交付滿三年的。
第十八條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的組織協(xié)調(diào)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位和居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)組成業(yè)主大會(huì)籌備組，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的1/2。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組做好相關(guān)工作。
符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條件之一，但未及時(shí)召開(kāi)大會(huì)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主書(shū)面報(bào)告之日起45日內(nèi)組建業(yè)主大會(huì)籌備組。
業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起15日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。
第十九條業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：
(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容;
(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則;
(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);
(四)提出首屆業(yè)主委員會(huì)委員選舉辦法、候選人條件和名單;
(五)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并將公告時(shí)間、地點(diǎn)書(shū)面通知全體業(yè)主。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份、投票權(quán)數(shù)和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則草案等提出異議的，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核或者修改，并告知異議人。
業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第二十條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議一般應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則等。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具委托書(shū)。
第二十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其代表的業(yè)主意見(jiàn);對(duì)需業(yè)主投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)或者棄權(quán)的具體意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票時(shí)如實(shí)反映。
第二十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議:
(一)有20%以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;
(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會(huì)未按照上述規(guī)定及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)督促或者組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
第二十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前通知全體業(yè)主，并將業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論的事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第二十四三十一條【管理規(guī)約內(nèi)容】管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
(一)物業(yè)基本情況物業(yè)的名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù);
(二)業(yè)主大會(huì)的召集程序及決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大事項(xiàng)的方式;
(二)公共場(chǎng)所及共用設(shè)施設(shè)備狀況;
(三)業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)所及共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)益;
(四)業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利和義務(wù);
(五)業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督權(quán);
(六)物業(yè)的使用、維護(hù)、裝飾裝修、維護(hù)和管理;
(七)業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)遵守的行為準(zhǔn)則;
(八)物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配;
(九)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱等費(fèi)用的分?jǐn)偡绞?
(十)專項(xiàng)維修資金籌集、使用和管理;
(九)(十一)違反管理規(guī)約的責(zé)任;
(十)(十二)其他有關(guān)事項(xiàng)。
第二十五三十二條【業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則】業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就以下事項(xiàng)作出約定：
(一)業(yè)主大會(huì)的議事方式;
(二)業(yè)主大會(huì)的表決程序;
(三)業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期;
(四)業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間或次數(shù);
(四)(五)其他有關(guān)事項(xiàng)。
第二十六條【管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則生效時(shí)間】管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則自業(yè)主大會(huì)通過(guò)之日起生效，并由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第二十七三十三條【管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的效力】 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定和，管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者予以撤銷，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
第二十八條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;
(二)遵守業(yè)主大會(huì)的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，模范履行業(yè)主義務(wù);
(三)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔;
(四)具有一定的組織協(xié)調(diào)能力和必要的工作時(shí)間。
第二十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生主任1人、副主任1至2人。經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)執(zhí)行秘書(shū)，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)日常事務(wù)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及業(yè)主委員會(huì)組成人員名單等材料報(bào)縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并書(shū)面告知相關(guān)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)。
前款規(guī)定的備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)書(shū)面告知縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)。
第三十條 業(yè)主委員會(huì)任期一般為三年，其組成人員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿60日前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉;逾期未換屆的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促或者組織其換屆。
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后，應(yīng)當(dāng)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。
第三十一條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告:
(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(二)無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)3次以上的;
(三)因身體健康等原因喪失履行職責(zé)能力的;
(四)因犯罪正在受刑事追究的;
(五)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭職的;
(六)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;
(七)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者利害關(guān)系業(yè)主提供的不當(dāng)利益或者報(bào)酬的;
(八)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。
經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要增減或者調(diào)整業(yè)主委員會(huì)委員的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第三十二三十四條【業(yè)主大會(huì)經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會(huì)委員補(bǔ)貼】業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)，以及業(yè)主委員會(huì)委員的補(bǔ)貼和執(zhí)行秘書(shū)的酬金，其籌集、管理和使用辦法由業(yè)主大會(huì)確定。可以由業(yè)主分?jǐn)偅部梢詮奈飿I(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支。具體籌集、管理和使用辦法由業(yè)主大會(huì)確定。
前款規(guī)定的費(fèi)用的籌集和使用情況，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于每年3月底前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布上一年業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。經(jīng)持有百分之二十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門或委托第三方進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。
提倡建立業(yè)主委員會(huì)主任離任審計(jì)制度。
第三十五條【監(jiān)事會(huì)制度】業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者獨(dú)立監(jiān)事，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)。
業(yè)主大會(huì)設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者獨(dú)立監(jiān)事的，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者獨(dú)立監(jiān)事的職責(zé)、議事規(guī)則和工作經(jīng)費(fèi)，監(jiān)事的選舉規(guī)則、資格、人數(shù)、任期等事項(xiàng)進(jìn)行約定。
第三章 前期物業(yè)管理
第三十三條新建住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照住宅小區(qū)規(guī)劃、嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和省有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范和工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。
第三十六條【前期物業(yè)管理規(guī)定】新建物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。
第三十四三十七條【前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘辦法】建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前通過(guò)政府公共資源交易平臺(tái)或者其他公開(kāi)招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。
投標(biāo)人少于三個(gè)或者建筑面積五萬(wàn)平方米以下的住宅物業(yè)、建筑面積二萬(wàn)平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)，用于購(gòu)買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。
第三十五三十八條【建設(shè)單位有關(guān)物業(yè)管理的權(quán)利和義務(wù)】建設(shè)單位可以邀請(qǐng)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng)，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。
建設(shè)單位組織項(xiàng)目工程驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。
第三十六三十九條【建設(shè)單位報(bào)送有關(guān)物業(yè)管理的資料】新建物業(yè)的建設(shè)單位在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證或者現(xiàn)房銷售備案前，應(yīng)當(dāng)向市、縣、區(qū)設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政房地產(chǎn)主管部門報(bào)送以下材料：
(一)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同;
(二)經(jīng)批準(zhǔn)的物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案;
(三)標(biāo)注物業(yè)服務(wù)用房具體位置、面積的樣圖和配置標(biāo)準(zhǔn)的書(shū)面承諾;
(四)應(yīng)當(dāng)招投標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)情況的書(shū)面材料;
(五)物業(yè)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及產(chǎn)權(quán)歸屬說(shuō)明等資料。
第三十三四十條【執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)】(原條例第三十三條)新建物業(yè)的住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照住宅小區(qū)規(guī)劃、嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和省有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范和工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。
第三十七四十一條【新建物業(yè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備住宅小區(qū)的交付條件】新建物業(yè)住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：
(一)水、電納入城市管網(wǎng)，安裝分戶計(jì)量裝置和控制裝置，并對(duì)物業(yè)服務(wù)用房、共用部位公用場(chǎng)地、公共用設(shè)施設(shè)備以及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅用戶配置獨(dú)立的水、電計(jì)量裝置;
(二)在城市管道燃?xì)狻⒓泄嶂鞴芫W(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)狻⒐峁艿赖姆笤O(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并按照規(guī)劃要求安裝分戶計(jì)量裝置和控制裝置;
(三)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配置到位;
(四)按照規(guī)劃要求完成消防和人民防空工程設(shè)施建設(shè);
(五)按照規(guī)劃要求完成教育、郵政、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境衛(wèi)生等設(shè)施以及社區(qū)管理用房建設(shè);
(六)按照規(guī)劃要求完成小區(qū)道路建設(shè)，并與城市道路或者公路相連;
(七)按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫(kù)、車位的配置;
(八)建筑物及其配套設(shè)施的標(biāo)志標(biāo)識(shí)完整、清晰;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第三十八四十二條【物業(yè)主管部門的職責(zé)】設(shè)區(qū)的市、縣(市)市、縣、區(qū)人民政府房地產(chǎn)物業(yè)管理行政主管部門可以對(duì)本條例第三十七條四十一條規(guī)定的事項(xiàng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)綜合查驗(yàn)。對(duì)綜合查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，責(zé)令建設(shè)單位及時(shí)限期整改。;逾期不整改的，不得交付使用。
綜合查驗(yàn)結(jié)果和整改情況應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第三十九四十三條【臨時(shí)管理規(guī)約的備案】建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門公布的臨時(shí)管理規(guī)約示范文本，制定臨時(shí)管理規(guī)約，報(bào)縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
在首次業(yè)主大會(huì)通過(guò)的管理規(guī)約生效后，臨時(shí)管理規(guī)約即行失效。
第四十四十四條【銷售物業(yè)的公示內(nèi)容】建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在銷售場(chǎng)所將經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、物業(yè)管理區(qū)域的劃分、臨時(shí)管理規(guī)約及物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、前期物業(yè)服務(wù)合同等相關(guān)材料予以公示，并向物業(yè)買受人提供書(shū)面公示材料。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書(shū)面承諾就遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。
第四十一四十五條【前期物業(yè)管理明示內(nèi)容和終止條件】建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同及物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式和起始時(shí)間等內(nèi)容。
前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同的附件，對(duì)物業(yè)買賣雙方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;約定期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，房屋買賣合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
第四十二四十六條【物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)、使用權(quán)】業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自處分。
業(yè)主大會(huì)成立前，建設(shè)單位或前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備獲得的收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，收益百分之七十納入專項(xiàng)維修資金，剩余的百分之三十可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第四十三四十七條【業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房權(quán)屬登記】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑，由建設(shè)單位在物業(yè)項(xiàng)目綜合查驗(yàn)合格后60日內(nèi)負(fù)責(zé)申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中對(duì)屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載。業(yè)主有權(quán)查詢。
第四十四四十八條【物業(yè)服務(wù)用房配置規(guī)定】物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：
(一)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積五萬(wàn)平方米以下的，按照不少于建筑面積一百平方米配置;
(二)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積二十五萬(wàn)平方米以下的，按照物業(yè)總建筑面積2‰千分之三配置;總建筑面積超過(guò)二十五萬(wàn)平方米的，超過(guò)部分按千分之一1‰的標(biāo)準(zhǔn)配置;
(三)新建住宅小區(qū)按照不少于物業(yè)地上總建筑面積的千分之三配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房;
(四)物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)在地面以上，相對(duì)集中，便于開(kāi)展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，并且具備采光、通風(fēng)、水、電、通信等正常使用功能和具有獨(dú)立的通道。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)辦公用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房等，其中，用于業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積不低于二十平方米。議事活動(dòng)用房的，應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。
物業(yè)服務(wù)用房不得計(jì)入公攤面積，所有權(quán)屬于全體業(yè)主。建設(shè)單位移交物業(yè)服務(wù)用房，不得收取任何費(fèi)用，并提交登記證明。
未經(jīng)全體業(yè)主業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途或?qū)⑽飿I(yè)服務(wù)用房出租、抵押、轉(zhuǎn)讓。
第四十五四十九條【公共服務(wù)設(shè)施的歸屬】規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施中的會(huì)所、幼兒園、車庫(kù)等公共服務(wù)設(shè)施的歸屬權(quán)屬，應(yīng)當(dāng)在土地出讓合同中明確，并在商品房買賣合同中約定注明。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并優(yōu)先滿足業(yè)主需要。
第四十六條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
第四十七五十條【共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)】物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接新建物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行整改。
新建物業(yè)交付使用前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn);未進(jìn)行承接查驗(yàn)的，不得交付使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接未經(jīng)查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的物業(yè)。
第四十八五十一條【建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交資料】在辦理物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料;
(二)共用設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備的清單;
(五)園林施工圖紙及樹(shù)種清單;
(六)業(yè)主名冊(cè);
(七)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理必需的其他資料。
前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料移交業(yè)主委員會(huì)。
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)及其工作人員不得泄露業(yè)主個(gè)人信息資料。
第五十二條 【承接查驗(yàn)備案】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：
(一)前期物業(yè)服務(wù)合同;
(二)臨時(shí)管理規(guī)約;
(三)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;
(四)建設(shè)單位移交資料清單;
(五)查驗(yàn)記錄;
(六)交接記錄;
(七)其他承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。
第四十九五十三條【工程質(zhì)量保修金】建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
建設(shè)單位提取的物業(yè)工程質(zhì)量保修金，應(yīng)當(dāng)專戶存儲(chǔ)，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期內(nèi)房屋及其配套設(shè)施設(shè)備的維修，并接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督。質(zhì)保期滿后，建設(shè)單位申請(qǐng)返還工程質(zhì)量保修金的，應(yīng)當(dāng)征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)意見(jiàn)，并經(jīng)縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門同意。物業(yè)工程質(zhì)量保修金提取的比例與管理使用辦法，由設(shè)區(qū)的市人民政府制定，報(bào)省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門備案。
第五十四條【公共服務(wù)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位職責(zé)】新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信等終端用戶的分戶計(jì)量表或者終端用戶入戶端口以外的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范。
建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供氣、供熱、通信等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參加;在竣工驗(yàn)收合格后，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)管理，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收并承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和更新的責(zé)任，有關(guān)費(fèi)用由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)。
老舊住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備需要改造的，按專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位要求改造后，業(yè)主大會(huì)決定移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位管理的，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收。
第四章物業(yè)管理服務(wù)
第五十五十五條【資質(zhì)與信用管理】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定取得具備相應(yīng)的資質(zhì)，不得超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在非注冊(cè)地承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)項(xiàng)目所在地市、縣設(shè)區(qū)的市或者縣(市)人民政府房地產(chǎn)物業(yè)管理行政主管部門備案。
從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。
房地產(chǎn)縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理專業(yè)人才隊(duì)伍建設(shè)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)和信用檔案，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理。及其管理人員的信用檔案。
第五十一五十六條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利】物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利：
(一)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)及其環(huán)境、相關(guān)秩序進(jìn)行管理;
(二)依照國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定收取服務(wù)費(fèi)用;
(三)制止違反物業(yè)管理規(guī)約的行為;
(四)選聘專營(yíng)企業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù);可以將專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)授予的其他權(quán)利。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。
第五十二五十七條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：
(一)以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)提高服務(wù)質(zhì)量和水平;
(二)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供安全防范、衛(wèi)生保潔、共用部位及設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)物業(yè)服務(wù);
(三)按照規(guī)定每半年公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況;
(四)接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督;
(五)協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)服務(wù)，開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng);
(六)法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。未履行約定的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第五十八條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘】業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)通過(guò)政府公共資源交易平臺(tái)或者其他公開(kāi)招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于三人或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主大會(huì)決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將兩家以上備選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)多數(shù)業(yè)主意見(jiàn)對(duì)公示內(nèi)容調(diào)整后，提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)投票表決。
第五十三五十九條【物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容】業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列事項(xiàng):
(一)物業(yè)管理區(qū)域范圍及基本情況、基本情況和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人;
(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù);
(三)物業(yè)服務(wù)用房的配置、使用、維修和管理;
(四)公共綠化的維護(hù)，以及公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、相關(guān)秩序維護(hù);
(五)車輛的停放管理;
(六)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);
(七)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)和方式;
(八)物業(yè)檔案資料的保管;
(九)物業(yè)服務(wù)合同期限;
(十)雙方的權(quán)利義務(wù);
(十一)違約責(zé)任;
(十二)物業(yè)服務(wù)合同終止、解除條件;
(十三)其他事項(xiàng)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)送縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定、公布物業(yè)服務(wù)合同示范文本。
第五十四六十條【物業(yè)服務(wù)合同簽訂】物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)后，再提交業(yè)主大會(huì)通過(guò)。物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容確如需調(diào)整變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將調(diào)整變更的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并按照業(yè)主大會(huì)規(guī)定的程序確認(rèn)調(diào)整變更合同。
前款規(guī)定的公示時(shí)間不得少于十日。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。
第五十五六十一條【物業(yè)服務(wù)合同續(xù)簽】物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前九十日，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事宜。業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同;不繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)依法重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)決定不續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，提出解除合同的一方應(yīng)當(dāng)于六十日前書(shū)面告知合同另一方，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書(shū)面告知所在地的縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
第五十六六十二條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接】物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止，并在新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘后十五日內(nèi)退出，并按照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定，履行下列交接義務(wù)：向業(yè)主委員會(huì)或者其他代管單位移交下列資料和財(cái)物：
(一)移交本條例第四十八條五十一條規(guī)定的材料;
(二)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料及物業(yè)服務(wù)檔案;
(三)物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
(四)移交清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用及相關(guān)賬冊(cè)、票據(jù);
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)移交的其他事項(xiàng)。
業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主委員會(huì)或者其他代管單位應(yīng)當(dāng)將前款所列資料和財(cái)物移交重新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理交接工作。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。
第六十三條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接的監(jiān)管】縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理交接工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)管。
被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期撤出，發(fā)生治安事件的，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理;業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。
第六十四條【物業(yè)服務(wù)應(yīng)急管理】物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，業(yè)主大會(huì)仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行應(yīng)急管理。居民委員會(huì)、村民委員會(huì)可以在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督下，根據(jù)應(yīng)急管理的需要負(fù)責(zé)組織不超過(guò)六個(gè)月的基本保潔、秩序維護(hù)等服務(wù)。
第五十七六十五條【物業(yè)服務(wù)費(fèi)用確定辦法】物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平質(zhì)量相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照價(jià)格主管部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，國(guó)家和省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門，根據(jù)物業(yè)類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)等情況，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布。
物業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)移或者滅失的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第五十八六十六條【物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支制度】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)所公布的內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督核查，并將核查報(bào)告在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將一定比例的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)獨(dú)立建賬，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)，每年公布一次收支使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出后，將剩余部分按本條例第六十二條規(guī)定一并移交。
價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)物業(yè)管理行政主管部門，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。
第六十七條【公共設(shè)施設(shè)備費(fèi)用分?jǐn)偂课飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)資金的收支建立臺(tái)賬，并接受業(yè)主委員會(huì)的核查。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價(jià)、金額，并按照實(shí)際費(fèi)用和物業(yè)服務(wù)合同約定的方式由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>
業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)對(duì)公布的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱費(fèi)用的分?jǐn)偳闆r提出異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)答復(fù)。
第六十二六十八條【專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位公共服務(wù)設(shè)施收費(fèi)】(原條例第六十二條)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣等單位應(yīng)當(dāng)對(duì)最終用戶實(shí)行裝表到戶、收費(fèi)到業(yè)主，直接為業(yè)主服務(wù)。
供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，并按約定支付手續(xù)費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計(jì)量器具顯示的量值向其收取費(fèi)用，不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設(shè)施的損耗和損失。
住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共路燈、樓梯燈、人防工程、車庫(kù)、電梯、二次供水的用電，綠化用水用電，消防用水等的收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行居民用水用電價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。
專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，并按約定支付手續(xù)費(fèi)，但接受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第五十九六十九條【物業(yè)交付】已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。;未交付業(yè)主的或者已竣工但尚未售出的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。
前款所稱交付是指在房屋買賣合同約定的時(shí)間內(nèi)，業(yè)主收到書(shū)面交付通知并辦妥相關(guān)交付手續(xù)。業(yè)主收到書(shū)面交付通知后，在通知期限內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不辦理相關(guān)交付手續(xù)的，視為交付。建設(shè)單位沒(méi)有事先書(shū)面通知的，以業(yè)主實(shí)際辦妥相關(guān)交付手續(xù)為準(zhǔn)。
第六十七十條【物業(yè)維護(hù)報(bào)告制度】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，加強(qiáng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的日常檢查;對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況應(yīng)當(dāng)于每年第四季度向業(yè)主委員會(huì)書(shū)面報(bào)告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第六十一七十一條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全責(zé)任制度】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范應(yīng)急預(yù)案，對(duì)突發(fā)性事件應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政管理部門和相關(guān)單位，并協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，落實(shí)安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)人身、財(cái)產(chǎn)安全有特殊保護(hù)要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，但不得侵害業(yè)主、物業(yè)使用人公民的合法權(quán)益。
第六十二條【專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位公共服務(wù)設(shè)施收費(fèi)】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣等單位應(yīng)當(dāng)對(duì)最終用戶實(shí)行裝表到戶、收費(fèi)到業(yè)主，直接為業(yè)主服務(wù)。
供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，并按約定支付手續(xù)費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第六十三七十二條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核】房地產(chǎn)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對(duì)其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。
市容、公安、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃等行政管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、市容衛(wèi)生、房屋使用等的監(jiān)督管理，依法處理違法行為。
推進(jìn)建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)制。
物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)從事物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則。
物業(yè)管理協(xié)會(huì)可以依照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度，提倡對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人實(shí)行考核，配合房地產(chǎn)物業(yè)管理行政主管部門建立健全信用檔案。
第六十四七十三條【物業(yè)管理投訴受理制度】縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度，對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，應(yīng)當(dāng)自收到之日起15日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人;屬于其他部門、單位職責(zé)的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)交有關(guān)部門或者單位并告知投訴人。
縣級(jí)人民政府城市管理、公安、價(jià)格、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃、園林等行政管理部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、小區(qū)綠化等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為;有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)自收到投訴之日起三十日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人。
第七十四條【矛盾糾紛化解機(jī)制】縣級(jí)以上人民政府有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理矛盾糾紛行政調(diào)解、司法調(diào)解和人民調(diào)解的指導(dǎo)和監(jiān)督，建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處納入矛盾調(diào)處工作內(nèi)容，人民調(diào)解委員會(huì)、人民調(diào)解小組應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處工作。
第六十五七十五條【聯(lián)席會(huì)議制度】實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集，居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位和城市管理執(zhí)法、公安派出所等單位及業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表參加。
物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列事項(xiàng)：
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，以及公安派出所、司法所等相關(guān)職能部門參加的聯(lián)席會(huì)議制度，依法協(xié)調(diào)解決下列事項(xiàng)：
(一)業(yè)主委員會(huì)未依法履行職責(zé);
(二)業(yè)主委員會(huì)未依法換屆;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法退出和辦理交接手續(xù);
(四)物業(yè)管理與服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的重大矛盾糾紛;
(五)其他需要協(xié)調(diào)解決的相關(guān)事項(xiàng)。
第七十六條【業(yè)主自行管理】業(yè)主可以依法決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┳孕泄芾怼?shí)施自行管理的應(yīng)當(dāng)通過(guò)管理規(guī)約就管理事項(xiàng)、管理實(shí)施方式、管理責(zé)任的承擔(dān)方式等事項(xiàng)共同作出約定。
電梯、消防等有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第六十六七十七條【房屋裝飾裝修】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。
業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并加強(qiáng)巡查。
業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)房屋裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)告知房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)房屋裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行入戶巡查時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員應(yīng)當(dāng)配合。
第六十七七十八條【物業(yè)租賃】物業(yè)出租的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)租賃合同后，及時(shí)將物業(yè)承租人、出租期限、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納的約定等情況書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第六十八七十九條【物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止行為】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:
(一)拆改房屋承重結(jié)構(gòu);
(二)侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(四)違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，以及未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，改變建筑物及其附屬設(shè)施的用途將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房;
(五)擅自改變房屋外觀，影響他人生活、工作或者市容環(huán)境;
(六)違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng);
(七)違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物，焚燒垃圾;
(八)在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品;
(九)違反規(guī)定停放自行車和機(jī)動(dòng)車輛;
(十)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;
(十一)法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。
違反前款規(guī)定的，其他業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)有權(quán)予以制止。制止無(wú)效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門。有關(guān)行政主管部門在接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法予以制止或者依法處理。
第六十九八十條【業(yè)主安裝設(shè)施規(guī)定】業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽(yáng)臺(tái)以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽(yáng)能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽(yáng)罩、外置式晾衣架等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約，保持物業(yè)的安全、整潔、美觀。
第七十八十一條【物業(yè)安全責(zé)任】物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第八十二條【物業(yè)管理區(qū)域車位車庫(kù)】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。
建設(shè)單位出售車位、車庫(kù)的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主或者在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬出售車位、車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價(jià)格。擬出售車位、車庫(kù)數(shù)量少于本區(qū)域要求購(gòu)買車位、車庫(kù)業(yè)主的房屋套數(shù)的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)抽簽等公平方式確定，每戶業(yè)主只能購(gòu)買一個(gè)車位或者車庫(kù)。
建設(shè)單位未出售或者未附贈(zèng)的車位、車庫(kù)，業(yè)主要求承租的，建設(shè)單位不得拒絕。擬出租車位、車庫(kù)數(shù)量少于本區(qū)域要求承租車位、車庫(kù)業(yè)主的房屋套數(shù)的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)抽簽等公平方式確定給未購(gòu)買或者未受贈(zèng)車位、車庫(kù)的業(yè)主，每戶業(yè)主只能承租一個(gè)車位或者車庫(kù)。
第七十一八十三條【共有的道路或者其他場(chǎng)地停放車輛】任何單位和個(gè)人不得擅自占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放車輛，確需占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放車輛的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意并收取車位場(chǎng)地使用費(fèi)車輛停放費(fèi)。車位場(chǎng)地使用費(fèi)車輛停放費(fèi)屬于全體業(yè)主共有。
車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放，應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)管理規(guī)定，。任何單位和個(gè)人停放車輛不得占用消防通道。
規(guī)劃、消防、公安機(jī)關(guān)交通管理等行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域停車位施劃的指導(dǎo)。
第八十四條【共有的道路或者其他場(chǎng)地停車等收益】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將第八十三條規(guī)定的屬于業(yè)主共有的車輛停放費(fèi)單獨(dú)列賬。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)車輛停放費(fèi)的收支情況進(jìn)行監(jiān)督，并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告。
業(yè)主大會(huì)成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放車輛的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。車輛停放費(fèi)在扣除相關(guān)成本后，百分之七十納入專項(xiàng)維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
業(yè)主大會(huì)成立后，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放車輛，以及利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定后，依法辦理有關(guān)手續(xù)并公示。利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。收益按照業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用;沒(méi)有決定或者約定的，按照前款規(guī)定的比例使用。
建立物業(yè)管理區(qū)域公共經(jīng)營(yíng)收益財(cái)務(wù)賬目定期審計(jì)和公示制度。
第八十五條【人防設(shè)施】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開(kāi)放，不得將停車位出售、附贈(zèng);出租的，租賃期限不得超過(guò)三年。
人民防空工程平時(shí)用作停車位收取的停車費(fèi)、租金，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定，用于該人防工程設(shè)施的維護(hù)管理和停車管理的必要支出，有剩余費(fèi)用的，百分之七十納入專項(xiàng)維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第七十二八十六條【維修資金繳納】住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)交存專項(xiàng)維修資金。但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。
業(yè)主交存的專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，不得挪作他用。設(shè)區(qū)的市、縣、區(qū)縣(市)人民政府房地產(chǎn)物業(yè)管理行政主管部門、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定每年至少一次向業(yè)主公布專項(xiàng)維修資金的交存、使用、增值、結(jié)存等情況。
專項(xiàng)維修資金的管理，實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)人民政府財(cái)政部門建立健全專項(xiàng)維修資金的使用、管理和監(jiān)督制度。
專項(xiàng)維修資金的交存、使用和管理，按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第八十七條【維修資金管理】專項(xiàng)維修資金的管理，實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。市、縣人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)人民政府財(cái)政部門建立健全專項(xiàng)維修資金的使用、管理和監(jiān)督制度。
業(yè)主大會(huì)成立前，專項(xiàng)維修資金由物業(yè)管理行政主管部門代行管理。業(yè)主大會(huì)成立后，根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，選擇代行管理或自行管理。
業(yè)主大會(huì)選擇自行管理專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督，在物業(yè)管理行政主管部門指定的銀行設(shè)立專項(xiàng)維修資金專戶。
設(shè)區(qū)的市按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)制定專項(xiàng)維修資金交存、使用和管理的具體辦法。
第八十八條【電梯、消防等設(shè)備更新改造】本條例施行后受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在交付使用前按照建筑安裝總費(fèi)用百分之一的比例交存資金，專項(xiàng)用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造。該資金歸業(yè)主所有，納入物業(yè)管理區(qū)域?qū)ｍ?xiàng)維修資金管理。
第八十九條【應(yīng)急維修、更新改造】發(fā)生下列危及房屋安全情形之一，需要立即對(duì)住宅物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行應(yīng)急維修、更新和改造，相關(guān)的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見(jiàn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主可以提出應(yīng)急處置方案，經(jīng)專項(xiàng)維修資金管理部門復(fù)核后進(jìn)行應(yīng)急處置：
(一)屋面、外墻體防水損壞造成大面積滲漏的;
(二)電梯故障危及人身安全的;
(三)公共護(hù)(圍)欄破損嚴(yán)重，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的;
(四)樓體單側(cè)外立面有脫落危險(xiǎn)的;
(五)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的;
(六)危及房屋安全的其他情形。
應(yīng)急維修費(fèi)用經(jīng)過(guò)審計(jì)并向業(yè)主公示后，從相關(guān)業(yè)主的專項(xiàng)維修資金分戶賬中按照專有面積分?jǐn)偭兄А?/p>
第七十三九十條【物業(yè)公共部分維修】物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新時(shí)，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合;因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。因物業(yè)維修、更新造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。
第七十四條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書(shū)面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益30%用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，70%納入專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第七十五條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)建成后，將供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等設(shè)施，按照規(guī)定移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)行維護(hù)管理。
供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
前款規(guī)定的單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修、養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同，并支付相應(yīng)的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。
第九十一條【改造規(guī)定】住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進(jìn)行改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)境保護(hù)、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并且依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。
第九十二條【舊住宅小區(qū)改造】對(duì)配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū)，市、縣、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施進(jìn)行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計(jì)劃向社會(huì)公布。舊住宅小區(qū)的范圍，由設(shè)區(qū)的市、縣級(jí)人民政府確定。
舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備的改造建設(shè)資金，主要由政府承擔(dān);業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。
第六章法律責(zé)任
第七十六九十三條有下列行為之一的，依照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰:
(一)住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)政府公共資源交易平臺(tái)或者其他公開(kāi)招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理的;住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的;
(二)擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的;
(三)不移交有關(guān)資料的;
(四)未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)服務(wù)的;
(五)建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房的;
(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的;
(七)挪用專項(xiàng)維修資金的;
(八)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房的用途的。
違反前款第二項(xiàng)、第八項(xiàng)規(guī)定，有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第九十四條違反本條例第十二條規(guī)定，建設(shè)單位未按照規(guī)定及時(shí)向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需文件資料的，由縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。
第九十五條違反本條例第十三條第二款規(guī)定，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在收到籌備首次業(yè)主大會(huì)書(shū)面報(bào)告后，未按規(guī)定時(shí)間組建業(yè)主大會(huì)籌備組的，由縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，對(duì)負(fù)有直接責(zé)任的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分。
違反本條例第十三條第四款規(guī)定，建設(shè)單位拒不承擔(dān)首次業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)的，由縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上十五萬(wàn)元以下的罰款。
第九十六條違反本條例第五十四條第二款規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位拒不承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)或者更新責(zé)任的，由縣級(jí)以上人民政府依法行使監(jiān)督管理權(quán)的部門責(zé)令限期改正，造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第七十七九十七條違反本條例第五十六條六十二條第一款、第四款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按期退出或者擅自撤離的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)物業(yè)管理行政主管部門處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。
第九十八條【業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)處罰規(guī)定】違反本條例第六十五條第一款規(guī)定，業(yè)主未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請(qǐng)調(diào)解、仲裁，也可以提起訴訟。
第九十九條【有關(guān)物業(yè)服務(wù)公示處罰規(guī)定】違反本條例第六十六條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者公布失實(shí)的，由縣級(jí)人民政府價(jià)格行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。
第一百條違反本條例第七十九條第一款第一項(xiàng)規(guī)定的，縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，涉及建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)變動(dòng)的裝修工程，工程設(shè)計(jì)方案未經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)設(shè)計(jì)單位批準(zhǔn)擅自施工的，處以五十萬(wàn)元以上一百萬(wàn)元以下的罰款;房屋建筑使用者在裝修過(guò)程中擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的，處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。給他人造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法予以賠償。
違反本條例第七十九條第一款第二項(xiàng)規(guī)定的，縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同規(guī)劃、市容等有關(guān)行政主管部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，侵占物業(yè)共用部位的，個(gè)人處以一千元以上五千元以下罰款、單位處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，個(gè)人處以五千元以上一萬(wàn)元以下罰款，單位處以十萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款。損壞共用設(shè)施設(shè)備的，處以一萬(wàn)元以下罰款。
違反本條例第七十九條第一款第四項(xiàng)規(guī)定，擅自改變建筑物及其附屬設(shè)施用途的，縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同規(guī)劃、環(huán)保、市容、城市管理、公安、消防、教育、市場(chǎng)監(jiān)督等有關(guān)行政主管部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，并處以五千元以上二萬(wàn)元以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重的處以五十萬(wàn)元以上一百萬(wàn)元以下罰款。
違反本條例第七十九條第一款第三、五、六、七、八、九、十項(xiàng)規(guī)定的，由依法行使監(jiān)督管理權(quán)的部門依照相關(guān)法律法規(guī)實(shí)施行政處罰。
違反本條例第六十八條第一款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人有下列行為之一的，縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，并可以按照以下規(guī)定給予處罰;給他人造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法予以賠償：
(一)拆改房屋承重結(jié)構(gòu)的，處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款;
(二)侵占房屋共用部位、公共場(chǎng)地的，個(gè)人處以一千元以上五千元以下罰款，單位處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，個(gè)人處以五千元以上一萬(wàn)元以下罰款，單位處以十萬(wàn)元以上十五萬(wàn)元以下罰款;
(三)損壞共用設(shè)施設(shè)備的，處以一萬(wàn)元以下罰款。
違反本條例第六十八條第一款第四項(xiàng)規(guī)定，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)管理規(guī)約約定進(jìn)行協(xié)調(diào)、處理;協(xié)調(diào)處理不成的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同規(guī)劃、工商、環(huán)保、市容等有關(guān)行政主管部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀;情節(jié)嚴(yán)重的，縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可處以五千元以上二萬(wàn)元以下的罰款。
第一百零一條違反本條例第八十二條第三款規(guī)定，建設(shè)單位拒絕出租車位、車庫(kù)的，縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正;逾期不改正的，每個(gè)空置車位處以二十萬(wàn)元的罰款。
第一百零二條違反本條例規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)及其成員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員挪用、貪污、侵占、擅自處分業(yè)主共同利益的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第七十九一百零三條違反本條例規(guī)定，縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者其他有關(guān)行政主管部門及其工作人員有下列情形之一的，由有關(guān)行政機(jī)關(guān)責(zé)令改正;對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
(一)違法干預(yù)業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的;
(二)未按照本條例規(guī)定籌備、組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的;
(三)違法實(shí)施物業(yè)管理行政許可的;
(四)違反物業(yè)管理投訴處理規(guī)定的;
(五)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報(bào)告不及時(shí)作出處理的;
(六)有濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守等其他行為的。
第七章附則
第八十一百零四條 本條例下列用語(yǔ)的含義是:
(一)物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人;
(二)“自用設(shè)備”是指一套房屋戶門以內(nèi)，由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具及水、電、氣戶表以內(nèi)的管線等設(shè)施;
(三)“自用部位”是指一套房屋戶門以內(nèi)，由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的部分(包括一樓房屋業(yè)主自用的天井、庭院等);
(四)“共用部位”是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、管道及電梯等設(shè)施設(shè)備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等;
(五)“共用設(shè)施設(shè)備”是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價(jià)格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場(chǎng)、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體器械與場(chǎng)所及其使用的房屋等;
(六)“專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備”是指變(配)電、二次供水、燃?xì)庹{(diào)壓、供熱等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線;
(七)“最終用戶”是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實(shí)際使用人。
第八十一一百零五條本條例自年月日起施行。
關(guān)于最新安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例全文(2015)的說(shuō)明
??2015年9月21日在安徽省第十二屆人民代表大會(huì)
常務(wù)委員會(huì)第二十三次會(huì)議上
省人民代表大會(huì)城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境與資源保護(hù)委員會(huì)主任委員余焰爐
安徽省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)：
根據(jù)常委會(huì)2015年工作要點(diǎn)和立法計(jì)劃，省人大城建環(huán)資委牽頭組織起草了《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案)》(以下簡(jiǎn)稱修訂草案)，并于9月13日向主任會(huì)議作了匯報(bào)。現(xiàn)就有關(guān)情況說(shuō)明如下。
一、修訂《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》的必要性
隨著城鄉(xiāng)建設(shè)尤其是房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理在改善人民群眾的生活和工作環(huán)境、提高城市管理水平、維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定、擴(kuò)大就業(yè)等方面的重要作用日益凸顯，物業(yè)管理需求旺盛，發(fā)展?jié)摿薮螅飿I(yè)服務(wù)企業(yè)迅速增加。初步統(tǒng)計(jì)，我省現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)4196個(gè)，從業(yè)人員26.1萬(wàn)人;實(shí)施物業(yè)管理項(xiàng)目9202個(gè)，管理面積6.67億平方米，其中住宅項(xiàng)目6086個(gè)，面積5.2億平方米;成立業(yè)主委員會(huì)2764個(gè);新建的商業(yè)住宅小區(qū)90%實(shí)施了物業(yè)管理。隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理的內(nèi)涵更加豐富，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求不斷提高，許多新情況新問(wèn)題也逐漸顯現(xiàn)，尤其在健全物業(yè)市場(chǎng)管理體制機(jī)制、保障業(yè)主和物業(yè)使用人權(quán)益、發(fā)揮業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作用、續(xù)籌和使用專項(xiàng)維修資金、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為、明確物業(yè)管理和行政執(zhí)法職責(zé)等方面，亟待通過(guò)立法進(jìn)一步加以明確。目前，全國(guó)人大尚未制定法律，在物業(yè)管理上主要依據(jù)是國(guó)務(wù)院行政法規(guī)，我省2009年10月修訂的《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)在物業(yè)管理方面發(fā)揮了重要作用，但隨著形勢(shì)發(fā)展，不少方面已難以適應(yīng)新情況新要求。本屆以來(lái)，已有125名代表提出26件關(guān)于修改《條例》的議案和建議，在常委會(huì)代表接待日，也有代表提出此類建議。因此，有必要根據(jù)我省物業(yè)管理發(fā)展的新形勢(shì)，對(duì)現(xiàn)行《條例》進(jìn)行適當(dāng)修訂。
二、修訂的原則、思路和主要依據(jù)
(一)原則、思路
堅(jiān)持法制統(tǒng)一、與上位法不相抵觸的原則，體現(xiàn)權(quán)利與義務(wù)對(duì)等、信息公開(kāi)和便于操作的要求，明確著重解決現(xiàn)階段一些能夠解決的突出問(wèn)題的思路，以保障和促進(jìn)我省物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
(二)主要依據(jù)
修訂過(guò)程中，主要依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《中華人民共和國(guó)合同法》《中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，同時(shí)參考了住建部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等部委規(guī)章，及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》和《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》，借鑒了外省、市地方性法規(guī)。
三、修訂草案的起草過(guò)程
成立協(xié)調(diào)組和起草小組。常委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)《條例》修訂工作非常重視，今年3月上旬，成立了由常委會(huì)副主任沈衛(wèi)國(guó)牽頭，省人大城建環(huán)資委、省人大常委會(huì)法工委、省政府法制辦、省住建廳和部分領(lǐng)銜提出建議的省人大代表參加的起草工作協(xié)調(diào)組，啟動(dòng)了《條例》修訂工作。城建環(huán)資委把這項(xiàng)工作作為全年工作的重中之重，精心組織，制定方案，組成了包括常委會(huì)城建環(huán)資工委和法工委、省政府法制辦、省住建廳，以及有關(guān)專家和省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)等參加的修訂草案起草小組。
梳理分析相關(guān)問(wèn)題。在起草工作前，起草小組組織省住建廳、合肥學(xué)院、省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)等部門和院校的專家，針對(duì)我省物業(yè)管理現(xiàn)狀認(rèn)真梳理出管理體制、物業(yè)服務(wù)、物管區(qū)域劃分等18大類問(wèn)題，逐個(gè)進(jìn)行了分析討論。同時(shí)，起草小組還收集整理了國(guó)內(nèi)外有關(guān)物業(yè)管理方面的法律制度和理論研究成果。通過(guò)深入研討，進(jìn)一步深化了認(rèn)識(shí)，統(tǒng)一了思想，城建環(huán)資委和起草小組認(rèn)為，《條例》修訂要從實(shí)際出發(fā)，重點(diǎn)應(yīng)放在解決觀念轉(zhuǎn)變，監(jiān)管重心下移，完善業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)權(quán)責(zé)，規(guī)范相關(guān)資金籌集、管理和使用，強(qiáng)化法律責(zé)任等問(wèn)題上，促進(jìn)我省物業(yè)管理水平的提升。
深入開(kāi)展調(diào)查研究。起草過(guò)程始終貫穿著調(diào)查研究。常委會(huì)副主任沈衛(wèi)國(guó)、城建環(huán)資委負(fù)責(zé)同志和有關(guān)常委會(huì)委員分別帶領(lǐng)起草小組到合肥、蕪湖、淮南、六安、馬鞍山、池州、黃山、寧國(guó)等地開(kāi)展調(diào)研，同時(shí)，赴江、浙進(jìn)行學(xué)習(xí)考察。考慮到近幾年物業(yè)管理糾紛案件大幅上升，起草小組還專門組織召開(kāi)了法院方面的調(diào)研座談會(huì)，聽(tīng)取了審判人員的意見(jiàn)建議。通過(guò)一系列調(diào)研，面對(duì)面聽(tīng)取政府及相關(guān)部門、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道辦事處、社居委、人大代表等各方面意見(jiàn)建議，深入物業(yè)管理小區(qū)實(shí)地了解有關(guān)情況，夯實(shí)了《條例》修訂的實(shí)踐基礎(chǔ)。
廣泛征求各方面意見(jiàn)。起草小組兩次通過(guò)省人大網(wǎng)站代表服務(wù)平臺(tái)、中安在線等向省人大代表和社會(huì)各界征集了300多條意見(jiàn)建議;同時(shí)，通過(guò)書(shū)面方式向省人大常委會(huì)各工作機(jī)構(gòu)和綜合辦事機(jī)構(gòu)、省政府有關(guān)部門、省政協(xié)委員、各市人大常委會(huì)征求了100多條意見(jiàn)建議。起草小組認(rèn)真研究這些意見(jiàn)建議及代表提出的26件相關(guān)議案、建議，結(jié)合調(diào)研掌握的第一手情況，對(duì)修訂草案初稿進(jìn)行反復(fù)斟酌和修改，并組織專家開(kāi)展論證，力求完善精準(zhǔn)。
專委會(huì)認(rèn)真審議把關(guān)。6月中旬，修訂草案初稿形成后，城建環(huán)資委召開(kāi)全體會(huì)議討論研究。之后，形成了修訂草案征求意見(jiàn)稿，于8月底正式以省人大常委會(huì)辦公廳名義書(shū)面征求了省政府意見(jiàn)。
在此基礎(chǔ)上，9月7日城建環(huán)資委再次召開(kāi)全體會(huì)議，討論、審議了修訂草案征求意見(jiàn)稿，形成了該修訂草案。
四、修訂的主要內(nèi)容
本次修訂保留了原《條例》的框架結(jié)構(gòu)，對(duì)原條文作了176處修改，刪除7條，增加31條。現(xiàn)修訂草案共7章，105條。
(一)突出物業(yè)管理向物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)變
隨著住房市場(chǎng)化改革的深入，早期公有住房管理中管理者與住戶之間的管理與被管理關(guān)系，逐漸轉(zhuǎn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系。現(xiàn)代物業(yè)管理也必然要從對(duì)“物”管理向?yàn)椤叭恕狈⻊?wù)轉(zhuǎn)變，強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)，突出業(yè)主的主體地位。為此，修訂草案在幾個(gè)方面作了相關(guān)規(guī)定。
保障物業(yè)使用人的合法權(quán)益。業(yè)主和物業(yè)使用人不一致的現(xiàn)象越來(lái)越普遍，出現(xiàn)了很多無(wú)房屋所有權(quán)的物業(yè)使用人，其使用活動(dòng)對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)生的影響越來(lái)越大。但是由于這些物業(yè)使用人沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，難以參與物業(yè)管理，其應(yīng)享有的合法權(quán)益也難以保障。修訂草案增加了對(duì)物業(yè)使用人權(quán)益的保護(hù)。一是在總則中明確了對(duì)物業(yè)使用人合法權(quán)益的保護(hù)(第一條);二是增加了物業(yè)使用人的權(quán)利和義務(wù)相關(guān)內(nèi)容(第十條第三款);三是規(guī)定物業(yè)使用人可以列席業(yè)主大會(huì)(第十七條第三款);四是增加了對(duì)物業(yè)使用人人身、財(cái)產(chǎn)的保護(hù)(第七十一條第一款、第三款)。
設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)制度。建立業(yè)主監(jiān)事會(huì)制度，有利督促業(yè)委會(huì)正確執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定，規(guī)范業(yè)委會(huì)行為，維護(hù)全體業(yè)主利益。修訂草案增加了業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者獨(dú)立監(jiān)事的規(guī)定，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則對(duì)其職責(zé)、議事規(guī)則和工作經(jīng)費(fèi)，監(jiān)事的選舉規(guī)則、資格、人數(shù)、任期等事項(xiàng)進(jìn)行約定(第三十五條)。
建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處機(jī)制。物業(yè)管理中的矛盾糾紛有著多樣性和復(fù)雜性的特點(diǎn)，為及時(shí)解決這些問(wèn)題，維護(hù)物業(yè)管理當(dāng)事人合法權(quán)益、保持物業(yè)管理區(qū)域和諧有序，有必要建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制，有效解決日常管理中的矛盾糾紛。修訂草案在這方面作了規(guī)定(第七十四條)。
加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管和評(píng)估。目前對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行的是資質(zhì)管理，未實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理，也沒(méi)有設(shè)立第三方對(duì)其物業(yè)服務(wù)水平進(jìn)行評(píng)估。為此，修訂草案增加了對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)管和評(píng)估的規(guī)定，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)和信用檔案，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理，推進(jìn)建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)制(第五十五條、第七十二條)。
此外，為了進(jìn)一步體現(xiàn)“管理”向“服務(wù)”轉(zhuǎn)變，修訂草案將原《條例》第四章名稱“物業(yè)管理服務(wù)”修改為“物業(yè)服務(wù)”。
(二)推動(dòng)物業(yè)管理工作重心下移
修訂草案突出了物業(yè)管理行業(yè)屬地管理，對(duì)縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)賦予了一定的職權(quán)。一是總則部分細(xì)化了職責(zé)(第六條);二是增加了在業(yè)主委員會(huì)召集會(huì)議、換屆選舉中的職責(zé)(第二十六條、第二十七條);三是規(guī)定組織有關(guān)部門或委托第三方對(duì)業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)收支進(jìn)行審計(jì)的職責(zé)(第三十四條);四是規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同備案職責(zé)(第五十九條第三款);五是增加了對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)管職責(zé)(第六十三條);六是明確了在物業(yè)服務(wù)應(yīng)急管理中的職責(zé)(第六十四條);七是規(guī)定負(fù)責(zé)建立聯(lián)席會(huì)議制度的職責(zé)(第七十五條)。
(三)增加了業(yè)主自行管理的內(nèi)容
根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。修訂草案對(duì)物業(yè)管理定義作了補(bǔ)充，并規(guī)定實(shí)行自行管理的應(yīng)當(dāng)通過(guò)管理規(guī)約就管理事項(xiàng)、管理實(shí)施方式、管理責(zé)任的承擔(dān)方式等事項(xiàng)共同作出約定(第二條第二款、第七十六條)。
(四)完善了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定
《物權(quán)法》和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了業(yè)主通過(guò)設(shè)立業(yè)主大會(huì)并選舉業(yè)主委員會(huì)管理物業(yè)的基本制度，但有關(guān)規(guī)定較為原則，各方面普遍反映業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)籌備難、開(kāi)會(huì)難、履職難、換屆難。為此，在修訂草案中，一是進(jìn)一步明確了籌備成立首次業(yè)主大會(huì)的條件、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組組成和職責(zé)(第十二條、第十三條、第十四條);二是對(duì)業(yè)主大會(huì)的職責(zé)作了完善(第十五條);三是對(duì)業(yè)主代表制度、業(yè)主大會(huì)會(huì)議形式和表決辦法等進(jìn)行完善(第十七條、第十八條);四是增設(shè)了物業(yè)管理委員會(huì)的規(guī)定，對(duì)不具備成立業(yè)主大會(huì)條件，或者未能成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，可以組成物業(yè)管理委員會(huì)實(shí)施物業(yè)管理(第二十一條)。
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。修訂草案對(duì)業(yè)主委員會(huì)職責(zé)和義務(wù)作了更加具體的規(guī)定(第二十四條、第二十五條)。此外，對(duì)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的召開(kāi)程序、換屆選舉程序、委員資格、委員調(diào)整等作了規(guī)定(第二十六條至第三十條)。
(五)規(guī)范了專項(xiàng)維修資金管理和使用
專項(xiàng)維修資金使用難和續(xù)籌難是較為突出的問(wèn)題。修訂草案規(guī)定了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)在專項(xiàng)維修資金籌集、使用、續(xù)籌和監(jiān)督方面的職責(zé)(第六條第一款第三項(xiàng)、第十五條第一款第九項(xiàng)、第二十四條第七項(xiàng))，并規(guī)定管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括專項(xiàng)維修資金籌集、管理和使用等有關(guān)內(nèi)容(第三十一條第十項(xiàng))。此外，對(duì)業(yè)主大會(huì)成立前后專項(xiàng)維修資金的管理以及業(yè)主大會(huì)自行管理專項(xiàng)維修資金作了具體規(guī)定，并規(guī)定設(shè)區(qū)的市按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)制定專項(xiàng)維修資金交存、使用和管理的具體辦法(第八十七條)。
修訂草案還規(guī)定了在六種特定情形下，相關(guān)業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見(jiàn)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主可以提出應(yīng)急處置方案，經(jīng)專項(xiàng)維修資金管理部門復(fù)核后進(jìn)行應(yīng)急處置(第八十九條)。
針對(duì)高層住宅電梯、消防等特種設(shè)施設(shè)備的后期更新、改造資金籌集困難的問(wèn)題，修訂草案規(guī)定受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在交付使用前按照建筑安裝總費(fèi)用百分之一的比例交存資金，專項(xiàng)用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新改造。該資金歸業(yè)主所有，納入物業(yè)管理區(qū)域?qū)ｍ?xiàng)維修資金管理(第八十八條)。
(六)明確了車庫(kù)、車位的管理和使用
住宅小區(qū)內(nèi)車位、車庫(kù)的管理和使用，是物業(yè)管理服務(wù)的難點(diǎn)和重點(diǎn)之一，糾紛和矛盾比較集中。修訂草案對(duì)建設(shè)單位出售、出租車位、車庫(kù)作了規(guī)定(第八十二條);明確規(guī)劃、消防、公安機(jī)關(guān)交通管理等行政主管部門對(duì)物業(yè)管理區(qū)域停車位施劃的指導(dǎo)(第八十三條第三款);對(duì)將人民防空工程平時(shí)用作停車位的管理、使用、收費(fèi)等作了規(guī)定，明確應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開(kāi)放，不得出售、附贈(zèng)，租賃期限不得超過(guò)三年(第八十五條)。
(七)強(qiáng)化了法律責(zé)任
根據(jù)相關(guān)內(nèi)容的修改，法律責(zé)任部分新增了相應(yīng)的處罰條款，分別是對(duì)建設(shè)單位未及時(shí)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議文件資料的處罰(第九十四條);對(duì)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府未按規(guī)定組建業(yè)主大會(huì)籌備組以及建設(shè)單位拒不承擔(dān)首次業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)的處罰(第九十五條);對(duì)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位拒不承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)或者更新責(zé)任的處罰(第九十六條);對(duì)業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的處罰(第九十八條);對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定公布相關(guān)材料或者公布失實(shí)的處罰(第九十九條);對(duì)拆改房屋承重結(jié)構(gòu)，侵占、損壞物業(yè)的共用部位、公用設(shè)施設(shè)備，擅自改變建筑物及其附屬設(shè)施用途等禁止性行為的處罰(第一百條);對(duì)建設(shè)單位拒絕出租車位、車庫(kù)的處罰(第一百零一條);對(duì)業(yè)主委員會(huì)及其成員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員挪用、貪污、侵占、擅自處分業(yè)主共同利益的處罰(第一百零二條)。
此外，根據(jù)我省物業(yè)管理工作實(shí)際情況，統(tǒng)一將原《條例》中“房地產(chǎn)行政主管部門”修改為“物業(yè)管理行政主管部門”。修訂草案還對(duì)原《條例》部分內(nèi)容作了刪減、合并，同時(shí)對(duì)部分條文順序作了調(diào)整，并作了個(gè)別文字修改，不再一一說(shuō)明。
