策劃書90%不是為自己寫的。因為我們在思考問題時，往往只根據(jù)自己的知識和掌握的資料得出最終的結(jié)論，而不是將整個整理出策劃書。以下是公寓項目銷售策劃書，歡迎閱讀。

公寓項目銷售策劃書1

《人口老齡化》顧名思義，老齡化指的是在社會總?cè)丝谥欣夏耆说谋壤絹碓礁摺τ诶淆g化，國際上最簡單的評判標準是：60歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過10%，或65歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過7%。中國社會科學院發(fā)布《中國老齡事業(yè)發(fā)展報告(208)》。藍皮書指出，中國將迎來第一個老年人口增長高峰，20年老年人口數(shù)量突破2億大關(guān)，占總?cè)丝跀?shù)的14.8%。我國已成為人口老齡化國家。

公益設(shè)施是城市功能的重要體現(xiàn)。一個城市公益設(shè)施的數(shù)量和水平反映了這個城市經(jīng)濟文化水平，也體現(xiàn)了城市居民的生活質(zhì)量。目前我國已經(jīng)進入老齡社會，傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念在改變。為了鞏固“十一五”期間“愛心護理工程”取得的成果，進一步推動“愛心護理工程”的實施，貫徹黨的十八大精神及“十二五”規(guī)劃建議中提出“優(yōu)先發(fā)展社會養(yǎng)老服務”的精神，完善社會養(yǎng)老的服務體系。為了更好的為老年人服務，我們本著“為黨和政府分憂、幫天下兒女盡孝、替世上父母解難的宗旨”擬在 建設(shè)：養(yǎng)老院、三甲級醫(yī)院、星級酒店、商業(yè)體、特色文化產(chǎn)業(yè)。建設(shè)打造環(huán)境優(yōu)美、服務管理完善、設(shè)施齊全、具有國際水準養(yǎng)生養(yǎng)老福地。

這些設(shè)施的建設(shè)不但能為老年人服務，還能提供大中專畢業(yè)生和下崗人員就業(yè)崗位余個，即可為老年人解決了后顧之憂，又可為社會增加效益，還可解決部分大中專高校畢業(yè)生的就業(yè)問題，是一舉多得的好事。

我國自1999年以來已經(jīng)進入老年型國家。新世紀開始銀潮滾滾而來，而且老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來勢兇猛。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國和各個城市面前的一個緊迫的社會問題。目前我國老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關(guān)懷醫(yī)院以及老年公寓等。老年公寓（老年社區(qū)）是依據(jù)老年人的特點和需求設(shè)計、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會化服務的住宅。老年公寓興起于北歐一些國家，90年代在美國一些城市發(fā)展起來，成為房地產(chǎn)業(yè)的新興領(lǐng)域。中國的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨著經(jīng)濟的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場需求將不斷增長。

一、老年公寓需求的不斷增長。

1、中國人口老齡化的發(fā)展。

我國已進入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進入老年型城市。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個國家的老年人口系數(shù)達到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區(qū)進入老年型。老年人口系數(shù)是指一定時點上老年人口占總?cè)丝诘谋戎兀从橙丝诶匣某潭龋ā度丝谂c社會保障研究》陳朝先著，1998年版）。目前我國60歲以上老年人口已達1.3億，占全國總?cè)丝诘?0%以上，到21世紀中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8%，即每4個人中就有一位老年人。又據(jù)預測我國65歲以上老人數(shù)將從20年的0.94億（占總?cè)丝诘?.3%），增加到20年的3.34億（占總?cè)丝诘?2.6%）。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會不斷增長。

2、觀念的變化。

中國“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進老年公寓和將來愿意入住的分別為10.4萬和30.8萬（北京晚報20年10月19日）。目前武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占65.2%。有47%的老人希望與子女共同生活，52.4%的老人希望與子女分開居住；現(xiàn)與子女同住的老人中，有64.8%認為這種方式很理想，而有35.2%的老人則希望能分開住；現(xiàn)與子女分開住的老人中，有84.6%仍愿與子女分開住，有15.4%的則希望與子女同住（《城市規(guī)劃》20年第3期）。可見，中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。因此隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。

3、社會上的“空巢家庭”逐漸增多。

特別是在高等學校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近30%，未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達到90%。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的62.4%，其中獨居老人為13%，偶居的占49.4%（《老看住房專題會議論文集》20年）。可見，隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對老年公寓的需求將更加迫切。

4、現(xiàn)在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化。

據(jù)武漢市調(diào)查，現(xiàn)在的青年人（20－25歲）僅有28.5%，中年人（40－50歲）有42.8%希望將來與子女住在一起（《城市規(guī)劃》20年3期）。當他們進入老年時，由于我國各種老年機構(gòu)已經(jīng)完善等原因，其中很多人會選擇社會養(yǎng)老的方式。所以老年公寓的社會需求是逐漸增長的。

5、隨著老年公寓數(shù)量的需求不斷增長，這一新興產(chǎn)業(yè)將有較大的發(fā)展空間。 據(jù)上海市調(diào)查，制定上海市20年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的3%的比例為宜（發(fā)達國家一般為4－5%）。按此比例，到20年上海市老年公寓市場需求總量將達到187萬平方米（《中外房地產(chǎn)導報》20年18期）。如將此比例推至全國，那么對老年公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了。所以這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。

同時，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進一步導致為老人服務產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務等一系列產(chǎn)業(yè)和服務業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機。

二、中國老年公寓的特點

老年公寓首先要符合老年人的特點和要求。老年人年紀大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護理和服務。同時中國老年人在生活習慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應按照中國政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。

1、地點的選擇。

依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。

2、老年公寓的模式。

國外老年公寓的模式，依據(jù)1986年國際慈善機構(gòu)（HTA）的老年人居住建筑的標準分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護和最低限度的服務和設(shè)施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護理和監(jiān)護的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個人生活照料和監(jiān)護的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個人監(jiān)護和護理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫(yī)療機構(gòu)。又依據(jù)各個國家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會福利性）。從資金來源劃分實際上分為兩種：家庭和個人融資；政府和社會融資。借鑒國外經(jīng)驗，結(jié)合我國實際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護理和醫(yī)療型老年住宅或機構(gòu)（個人支付或政府和社會資助）。

3、設(shè)計與配套設(shè)施。

老年公寓要按照老年人的特點和“老年人建筑設(shè)計規(guī)范”，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點和需求。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設(shè)計，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽光充分和通風。老年公寓要有完備的配套設(shè)施和服務，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務等。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點醫(yī)院。該醫(yī)院應具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進住社區(qū)最關(guān)心的問題之一。

公寓項目銷售策2劃書2

一、 概要提示

人類已步入了老齡社會，老年人的養(yǎng)老問題是一個社會問題，目前已經(jīng)引起了世界上許多國家的重視。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們的生活水平在不斷提高，人的壽命也相對延長，人類社會正逐漸向老齡化方向發(fā)展。就全國而言，上海、北京、天津、廣州等一些發(fā)達城市老年公寓開發(fā)較早，很多城市尚處于啟動階段，而在我省商業(yè)性的老年公寓開發(fā)目前還沒有一家。不少有識之士認為，若政府出臺一些相應的優(yōu)惠政策，鼓勵老年住宅市場的開發(fā)，一定會吸引許多房地產(chǎn)開發(fā)商的投資。

本公司對親和源老年公寓的整體規(guī)劃設(shè)計，是為老年人老有所養(yǎng)、老有所學、老有所醫(yī)、老有所樂、老有所為提供的一個嶄新的人文環(huán)境，讓老年人晚年生活的更幸福、更美滿。為適應新世紀老年人生活和學習的需求，本公司采用了國際先進的公寓配套設(shè)施和機構(gòu)，興建一座現(xiàn)代化的國際老年公寓。這是湖南省首家社會公益事業(yè)規(guī)模較大的一個老年公寓項目。老年公寓占地面積500畝、綠化面積50%、建筑面積20多萬平方米。老年公寓設(shè)計采用國際最先進的輕龍骨建筑結(jié)構(gòu)、引進目前最先進的醫(yī)療設(shè)備及各項附屬設(shè)備擬建設(shè)成為老年福利基地。

目前，長沙市已成為超常的老齡化城市。近幾年來，各級政府及社會各界人士為我市的老齡產(chǎn)業(yè)做了大量卓有成效的工作。但由于老齡人口增長過快，解決老年人老有所為、老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所樂，已經(jīng)成為亟待解決的社會問題。目前，長沙市已有的老年公寓（含托老所、敬老院）20多家，但從管理模式上看，大多數(shù)老年公寓只是托老所的性質(zhì)，給老年人的生活空間很小，生活面也很窄，不能滿足當代老年人的生活需求。真正夠上規(guī)模，上檔次的老年公寓沒有。老人們?yōu)檎也坏綕M意的養(yǎng)老場所而發(fā)愁。

我公司正是基于社會發(fā)展需要和城市老齡化狀況，擬投資興建符合老年人生活居住需要設(shè)施完善的老年配套功能公寓，使長沙市的老年公寓硬件上檔次，軟件上水平。我們參照國外一些先進的老年人服務管理設(shè)施，設(shè)計出了老年公寓，為我市老齡產(chǎn)業(yè)提供一個嶄新的人文環(huán)境。

二、 養(yǎng)老服務項目概念及說明

（一）項目概念

養(yǎng)老服務是指為老年人提供必要的生活服務，滿足其物質(zhì)生活和精神生活的基本需求。老年公寓是專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務體系，是綜合管理的住宅類型。在老齡化社會中，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老方式已經(jīng)遠遠不能滿足社會的發(fā)展需要，百姓的傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念也在不斷的更新，社會集中養(yǎng)老方式正在逐漸的被人們接受。大力發(fā)展養(yǎng)老，興建老年公寓，為老年人提供多功能，全方位，綜合性的服務是社會發(fā)展的必然趨勢。老年公寓與傳統(tǒng)的敬老院，

福利院不同，不是用來收養(yǎng)無經(jīng)濟來源的孤寡老人和低收入的家庭送養(yǎng)的老弱病人，不屬于國家集體辦的社會福利設(shè)施。我們是把老年公寓當做一個服務產(chǎn)品賣給有需求的老人的，不同的老人可以根據(jù)自己的經(jīng)濟條件和健康狀況選擇住房的等級和服務檔次。老年公寓的設(shè)施要方便，舒適，安全。比如防滑地面，防跌扶手，坐式便器，緊急呼救裝置等。老年公寓內(nèi)還應有各種生活服務，娛樂休閑，醫(yī)療保健設(shè)施，有專門的服務人員和醫(yī)務人員。總的來說，老年公寓是一個系統(tǒng)的全面的符合老年人需要的居住社會環(huán)境。

（二）項目概況

老年公寓占地面積約500畝，總建筑面積20多萬平方米，容積率0.6，建筑密度20%，綠化率50%。老年公寓包括可出售型公寓、管理型公寓和國際交流型公寓，公寓建成后可容納諸多不同社會地位的老人。公寓集理療康復、養(yǎng)老、療養(yǎng)、學習娛樂、商工貿(mào)及民政福利企業(yè)為一體，全方位服務于老年人。公寓的工作人員以精明能干為基本要求，控制在入住老人的20%左右。老年公寓下設(shè)辦公管理中心；公寓服務中心；康體娛樂中心；商業(yè)開發(fā)運行中心、福利醫(yī)療保健中心、文化宣傳教育中心；老年活動中心；室內(nèi)體育場館；老年康復社區(qū)；其他配套項目等。

辦公管理中心：老年公寓的核心管理機構(gòu)，起著統(tǒng)領(lǐng)全局的重要作用。負責管理老年公寓市場經(jīng)濟調(diào)查、招商引資及所有業(yè)務等。

商業(yè)開發(fā)運行中心：包括房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)步行街開發(fā)、老年服務用品市場開拓等。

康體娛樂中心：包括門球場、網(wǎng)球場、乒乓球室、羽毛球館、壁球館、高爾夫球場、垂釣場、室、酒店桑拿、KTV等。

福利醫(yī)療保健中心：包括療養(yǎng)院、醫(yī)院等。

文化教育宣傳中心：包括老年大學、文化宣傳廳等。

老年康復社區(qū)：包括九個老年社區(qū)，社區(qū)采取不同的建筑風格，提供給有不同社會需求的老年人居住。

公共設(shè)施：供電設(shè)施、供水設(shè)施、停車場、指路牌和警示牌等。

興建老年公寓這種綜合性、多功能的經(jīng)濟實體，有利于在激烈的市場競爭中互補，使房地產(chǎn)業(yè)向集團化、多元化經(jīng)濟實體方面轉(zhuǎn)產(chǎn)，使房地產(chǎn)業(yè)更具生命力。這類既有社會效益，又有經(jīng)濟效益的新型老年公寓投資項目，生活環(huán)境檔次高，收費標準適中，有條件在競爭中占領(lǐng)市場，是我們公司積極地探索和追求的發(fā)展目標。

三、 市場環(huán)境分析

(一)人口老齡化呈加速之勢。

我國老齡人口具有數(shù)量大、增長快的特點。中國已于1999年進入老齡社會．是較早進入老齡社會的發(fā)展中國家之一。20年全國第五次人口普查數(shù)據(jù)顯示．我國60歲及以上老年人口和65歲及以上老年人口占總?cè)丝诒壤秊?0．46％和7．10％，20年這兩個比例分別達到了13．01％和9．07％。從20年開始我國老齡化進入快速發(fā)展階段，老年人口將年均增加800萬至900萬人；到20年，老年人口將達到2．48億人。老齡化水平將達到17％。預計到20年進入重度老齡化階段。老年人口將達4．37億人。約占總?cè)丝?0％。老年人口的劇增，尤其是高齡老人的增多，使養(yǎng)老問題越來越重。

（二）家庭結(jié)構(gòu)小型化、空巢化。

隨著社會的發(fā)展。家庭規(guī)模呈現(xiàn)出小型化、結(jié)構(gòu)核心化的趨勢。要不了多久，我國將普遍出現(xiàn)“四二一”家庭成員構(gòu)成，即一對年輕夫婦撫育一個孩子而贍養(yǎng)四位或六位老人(父母、岳父母)。上世紀90年代初，我國每10個年輕人贍養(yǎng)1個老年人，如今這一比例已經(jīng)達到3比1。與此同時，人口高齡化、失能趨勢也愈益明顯，目前我國80歲及以上高齡人口快速增加。另外，由于工作流動性的增強(特別是大量的農(nóng)民進城)，致使很多子女家庭無法與父母在一起。空巢家庭增多，子女難以照顧年老的父母，家庭可以為老年人提供照料的資源越來越少。未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達到90％。